滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９(三雲駅・甲西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,600円

2017年01月01日に行った滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,600円/㎡としました。

滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９
住居表示 
価格34,600円/㎡
交通施設、距離三雲、1,500m
地積202㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い古くに開発された住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

芦川直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士芦川直樹
価格34,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模等の北西向きの中間画地で、競争力の程度は普通である。
地域要因丘陵地に古くに開発された住宅団地で、土地利用は安定的であるが、駅から徒歩圏外で、利便性が劣り、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測丘陵地に開発された戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。高齢化の進展等で傾斜地や利便性の劣る住宅地の取得需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市内の住宅地域一円で、需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者やJR草津線沿線の居住者を中心とし、既成市街地であることから圏外からの転入は少ない。駅から徒歩圏内の平坦地が好まれる傾向にあるが、標準地周辺については、丘陵地に開発された住宅地で緩やかな傾斜があり、駅から徒歩圏外であること等から、取得需要は弱い。需要の中心は、200㎡程度の土地価格が600∼800万円程度である。
一般的要因湖南市の人口は、ほぼ横ばい傾向であるが、高齢化率は徐々に上昇しており、傾斜地や駅徒歩圏外の住宅地を中心に地価は弱含みとなっている。

琢磨氏による調査レポート

不動産鑑定士琢磨
価格34,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する北西向きの中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣がない点は変わりがない。
地域要因古くに開発された住宅団地で、土地利用は安定的であるが、駅から徒歩圏外で、生活利便性が劣り、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測古くに開発された戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。高齢化の進展等で需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は湖南市に存する住宅地域一帯である。需要者の属性は、湖南市に居住する個人が中心であり、周辺市その他の市域からの転入は少ない。JR草津線「三雲」駅から徒歩圏外であり、古くに開発された住宅地であることから地域の高齢化の進展に伴い周辺の新規分譲地との比較において競争力は低下しており、当該地域の需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、規模200㎡程度の土地で700万円前後と考えられる。
一般的要因湖南市の人口は概ね横ばいであるが、高齢化率は上昇傾向にあり、傾斜地や駅徒歩圏外の住宅地の地価はやや弱含みで、取引件数は低減傾向である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9794007
北緯 136度1109913

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県甲賀郡甲西町大字下田字長谷３２７５番滋賀県甲賀郡甲西町大字夏見字二ツ橋３６９番１外滋賀県甲賀郡甲西町大字夏見字中出１５３８、１５３９番合併滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字荒子４２３番外滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字東代６３３番９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字奥山１３７２番１９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字東代６３３番９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字ナガレ１４６番１滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字天王寺３０８０番６２滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９滋賀県湖南市三雲字ナガレ１４６番１滋賀県湖南市三雲字天王寺３０８０番６２滋賀県湖南市下田字中山１３１２番３外滋賀県湖南市三雲字入道開戸１４９６番２８滋賀県湖南市三雲字ナガレ１４６番１

参考：近隣駅の地価相場

三雲駅(地価相場 31,300円/㎡)甲西駅(地価相場 49,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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