三重県松阪市曽原町字里中１１４８番１(六軒駅・伊勢中原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,300円

2017年01月01日に行った三重県松阪市曽原町字里中１１４８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,300円/㎡としました。

三重県松阪市曽原町字里中１１４８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県松阪市曽原町字里中１１４８番１
住居表示 
価格18,300円/㎡
交通施設、距離六軒、2,400m
地積476㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅を中心に一般住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格18,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には農地も多く見られる農家住宅を主体とした既存の集落地域であり、沿岸部の津波懸念もあり需要は低迷している。
地域要因の将来予測周辺には農地が多く見られる既存の集落地域として住環境に変化は認められず、市街化調整区域に指定された津波リスクの高い沿岸部の地域として、地価の下落は今後とも続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧三雲町を中心とした松阪市の住宅地域。需要者は松阪市の居住者であるが、集落地域であるため地縁又は血縁を有する者が中心と思われる。線引きに起因する旧三雲町内での新規宅地分譲による供給過剰傾向に加え、市街化調整区域に指定された津波リスクの高い沿岸部の宅地需要は非常に弱い。市場の中心価格帯は、取引自体少なく取引される規模によってばらつきがあるが、土地は450㎡が標準で、800万円∼900万円程度である。
一般的要因松阪市の人口は微減で、高齢化も進んでいる。景気回復の足取りは鈍く、人気のある一部の地域を除き、地価は全体的に弱含みで推移している。

藤川勝彦氏による調査レポート

不動産鑑定士藤川勝彦
価格18,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因著しい地域要因の変化は認められないものの、外部からの需要は少なく、流動性に乏しい。また、津波懸念もあるため、需要は弱い。
地域要因の将来予測農家住宅を主体とする住宅地域で、今後も現状の状態で推移するものと予測する。外部からの需要は少なく、流動性に乏しく、津波懸念もあり、地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松阪市内の既成住宅地域若しくは農家住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。旧三雲町には近年開発された宅地分譲地が多く存し、これらが供給過剰気味となっている為、それとの比較で農家住宅等を選好する傾向は弱く、流動性が低い。取引自体が少なくまた取引される価格帯も画地規模により幅があるものの、土地は450㎡程度で900万円程度が需要の中心と見られる。
一般的要因人口減少等の下、概して地方経済は厳しく不透明感を払拭するに至らず、松阪市の地価動向は弱含みである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6220416
北緯 136度5204004

参考：該当物件周辺マップ

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三重県一志郡三雲町大字曽原字里中１１４８番１三重県一志郡三雲町大字笠松字中垣内２０３番三重県一志郡三雲町大字小津字西浦３１８番三重県一志郡三雲町大字中道字土井４５０番１５三重県一志郡三雲町大字曽原字糀屋８４０番三重県一志郡三雲町大字中道字花ノ木５０４番１外三重県松阪市曽原町字里中１１４８番１三重県松阪市嬉野黒野町字福寿１８４５番３外三重県松阪市飯南町横野字トケンキョウ５８９番１三重県松阪市飯高町宮前字浦出７３４番４外三重県松阪市中道町字土井４５０番１３三重県松阪市曽原町字糀屋８４０番

参考：近隣駅の地価相場

六軒駅(地価相場 31,200円/㎡)伊勢中原駅(地価相場 31,200円/㎡)松ヶ崎駅(地価相場 39,450円/㎡)権現前駅(地価相場 24,750円/㎡)上ノ庄駅(地価相場 36,200円/㎡)伊勢中川駅(地価相場 31,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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