滋賀県湖南市岩根中央３丁目４４番(三雲駅・甲西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,800円

2017年01月01日に行った滋賀県湖南市岩根中央３丁目４４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,800円/㎡としました。

滋賀県湖南市岩根中央３丁目４４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県湖南市岩根中央３丁目４４番
住居表示 
価格53,800円/㎡
交通施設、距離三雲、2,600m
地積590㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、マンション等が混在する近隣商業地域
前面道路の状況北西16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋靖展氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋靖展
価格53,700円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因がない形状・規模が標準的な画地で、個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通。
地域要因湖南市郊外の幹線道路沿いの商業地域で、新規店舗の進出等が認められず、地価は今後も弱含みで推移していくものと思われる。
地域要因の将来予測店舗、事業所、共同住宅等が存する幹線道路沿いの商業地域であるが、新規店舗の進出等はなく、宅地需要は低迷していることから、地価水準は下落傾向が継続していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市域及びその周辺地域における普通商業地。小規模店舗が立地するほか、近傍では戸建住宅等も認められる。郊外型大型店舗への顧客の流出のほか、標準地近傍ではさしたる店舗の進出も認められないことから、当地域の需要は引き続き弱含みであると推定される。湖南市内における普通商業地の取引事例からみて500㎡程度の画地で土地取引価格水準は2，000万円∼3，000万円程度と推定されるが、その水準はやや逓減傾向を示している。
一般的要因湖南市内における路線商業地に対する需要は、国道1号バイパスの開通による影響を大きく受け、新規店舗の進出は少ない状況にある。

村木康弘氏による調査レポート

不動産鑑定士村木康弘
価格53,900円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通。個別的要因に変動はない。
地域要因湖南市の郊外に位置する幹線道路沿いの商業地域。大型商業施設を中心に岩根地区周辺の商業地域として纏まりができており、人口も集積傾向にある。
地域要因の将来予測店舗や共同住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域で、格別の変動要因はなく、土地利用は現状のままで推移すると予測する。大規模商業施設の進出や市内での人口移動があり、地価は当面横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市及び周辺市町の商業地域・住商混在地域を含む範囲。需要者の中心は店舗や事業所を営む地元事業者等である。湖南市・甲賀市の商業核が分散傾向にあり、顧客の取り合いで商業地の収益性は減退傾向にある。全体的に商業地の需要は弱含んでいるが、地域によって程度に差が出てきている。取引の中心価格帯は単価で4万円∼7万円／㎡程度であるが、利用目的により取引面積が大きく異なるため、総額での明確な把握は困難である。
一般的要因湖南市内の景気は足踏み状態。総人口は概ね横ばい傾向。生産年齢人口は減少、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数は減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0017348
北緯 136度1191839

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三雲駅(地価相場 31,300円/㎡)甲西駅(地価相場 49,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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