滋賀県湖南市岩根字山ノ神８３３番５０(三雲駅・甲西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,800円
2017年01月01日に行った滋賀県湖南市岩根字山ノ神８３３番５０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県湖南市岩根字山ノ神８３３番５０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 37,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三雲、3,000m |
| 地積 | 171㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い古くに開発された住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
琢磨氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 琢磨 |
|---|---|
| 価格 | 37,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する北東向きの中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣がない点は変わりがない。 |
| 地域要因 | 周辺には商業施設等が存しているが、湖南市中心部からやや遠くに立地しており、生活の利便性等がやや劣り、住宅地需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 湖南市東部の山裾に位置する成熟した戸建住宅地域であり、今後も地域要因に変動はなく土地利用は安定的に推移すると考えられる。丘陵地や郊外の住宅地域の需要は弱含みであり地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖南市及び周辺市の住宅地域一帯である。需要者の中心は、湖南市に居住する個人であり、周辺市からの転入は少ない。周辺では小規模な開発分譲や空地の再分譲等が見受けられる。商業施設にも近く、地域全体の区画は整然としているものの山裾の住宅地域であるため、市場競争力は弱く依然として需要は弱含みである。市場において中心となる価格帯は更地の総額で650万円程度、土地建物の総額で2000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 湖南市の人口は概ね横ばいであるが、高齢化率は上昇傾向にあり、傾斜地や駅徒歩圏外の住宅地の地価はやや弱含みで、取引件数は低減傾向である。 |
高橋靖展氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋靖展 |
|---|---|
| 価格 | 37,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に格別の変動要因がない形状・規模が標準的な北東向きの画地で、個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通。 |
| 地域要因 | 周辺には複合商業施設等が存しているが、湖南市中心部からやや遠く、地価二極化の影響で、宅地需要はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。最寄駅からやや遠く利便性がやや劣る当該地域の地価水準は下落傾向が継続していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖南市域を中心とし、概ねJR草津線沿線に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は同沿線に居住する第一次取得者が中心であり、標準地の存する岩根地域周辺では湖南市中心部からやや遠いこと等から新規分譲は少なく、需給関係は引き続きやや弱含みである。当地域を含み周辺の普通住宅地における土地取引水準は、土地180㎡程度で600万円∼800万円程度と推定する。 |
| 一般的要因 | 湖南市内における住宅地需要は、北山台及び菩提寺地区では比較的堅調であるが、その他の地域においてはやや供給過剰感が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0044012 北緯 136度1186699 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
三雲駅(地価相場 31,300円/㎡)甲西駅(地価相場 49,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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