広島県呉市仁方大歳町４７９番４(仁方駅・安芸川尻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
30,400円
2017年01月01日に行った広島県呉市仁方大歳町４７９番４(広島県呉市仁方大歳町６−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県呉市仁方大歳町４７９番４ |
| 住居表示 | 仁方大歳町６−１７ |
| 価格 | 30,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 仁方、1,400m |
| 地積 | 211㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅を中心とする高台の既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北3.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
徳満秀規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 徳満秀規 |
|---|---|
| 価格 | 30,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外の存する利便性が劣る住宅地域であり需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は街路、交通接近等がやや劣り、農地も介在する住宅地域である。新規団地の開発の見込みはなく、現状を維持して推移していくものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、呉市の東部（広地区、仁方地区、川尻地区、安浦地区）を圏域とする旧来からの既成住宅地域であると判定した。当該地域は傾斜地で、自家用車を主たる交通手段とする住宅地域である。需要者は当該地域に地縁性を有する等、地域的選好性が強い傾向にある。標準地の存する仁方地区の平坦部において、商業地や工業地が住宅地に移行しつつあり、街路条件が劣る傾斜地勢の宅地の需要は弱い。 |
| 一般的要因 | 地方圏小都市の少子高齢化、人口の減少、雇用減少等の問題を反映して中心市街地への集中が見受けられる。 |
浦信一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浦信一 |
|---|---|
| 価格 | 30,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 仁方駅周辺の平地部では住宅地の分譲等も散見されるが、山裾に位置する当該地域の需要は低迷している。土砂災害警戒区域の指定を受けている。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地も介在するなど熟成度に劣る静態的な住宅地域で、発展的な地域変動要因は認められない。今後も地域性に大きな変化は見られず弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、呉市仁方地区を中心に呉市東部域に所在する住宅地域一帯と判定した。当該地区に地縁血縁を持つ者が需要の中心で、他地区からの転入は少ない。新規の宅地供給はJR仁方駅周辺の平坦部を中心に多少見られるが、需要は地元需要中心で限定的なため不動産取引は活発ではない。土地で600∼1000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 呉市では平坦部と傾斜地、利便性の良いJR駅周辺部と郊外部など、価格水準の二極化傾向が顕著になってきている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度2227956 北緯 132度6607114 |
参考：該当物件周辺マップ
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広島県呉市吉浦本町１丁目１番２広島県呉市仁方本町１丁目１３４３番６広島県呉市郷原町字田中１３１８番ほか１筆広島県呉市仁方本町１丁目８７４番９広島県呉市仁方皆実町３９１２番６０
参考：近隣駅の地価相場
仁方駅(地価相場 49,800円/㎡)安芸川尻駅(地価相場 38,950円/㎡)広駅(地価相場 53,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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