茨城県つくば市上境字屋敷上３８３番(つくば駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


13,100円

2016年01月01日に行った茨城県つくば市上境字屋敷上３８３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,100円/㎡としました。

茨城県つくば市上境字屋敷上３８３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県つくば市上境字屋敷上３８３番
住居表示 
価格13,100円/㎡
交通施設、距離つくば、5,800m
地積342㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅や一般住宅が混在する既存農家集落地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

和野雅氏による調査レポート

不動産鑑定士和野雅
価格13,100円/㎡
個別的要因規模・形状ともに標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の既存の集落地域であり地縁を有する需要者に限定され、地域要因に変動は見られず、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。需要者は地縁を有する者が中心であり弱含みであることから、地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はつくば市を中心に隣接する土浦市等の市街化調整区域内の農家集落地域である。需要者はつくば市内に地縁を有する個人が中心である。外部からの流入は殆ど見られず、長期的にも人口の増加は見込めない地域であり、市場性は低い。市場の中心価格帯は土地で400∼700万円程度、戸建住宅については供給が少なく、価格帯の把握は困難である。
一般的要因つくば市の人口は増加かつ将来的にも安定的に推移する見込みであり、住宅地需要は底堅い。また、TX沿線地区では活発に宅地開発が行われている。

豊嶋郁夫氏による調査レポート

不動産鑑定士豊嶋郁夫
価格13,100円/㎡
個別的要因既存集落内の既成住宅地として、位置・規模等の個別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準的である。
地域要因郊外の農家集落地域で価格形成に及ぼす地域要因の変動は見られない。外部需要が乏しく市場は限定的で地価は弱含みで推移。
地域要因の将来予測学園都市周辺部の農家集落地域であり、不動産のあり方に影響を与える大きな地域要因等は見当たらず当分の間、現状にて推移するものと予測する。地域外からの需要は弱く地価は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏はつくば市郊外に広がる集落地域を中心に隣接市の集落地域を含む圏域。需要者は近隣に地縁・血縁等を有する者が中心で、少子高齢化から世帯分離による集落内需要は少ない。地域外からの需要は乏しく市場性は弱い。需要の中心価格帯は土地300∼500㎡程度で400∼700万程度、戸建住宅は供給が見られず、仕様、規模も異なり中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因人口は増加傾向で高齢化率も県平均より低い水準にある。需要は地域により二極化し、地価は学園都市は横ばい、その周辺地区は弱含みで推移。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1120162
北緯 140度1287068

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県つくば市大字北条字仲町裏２０７番茨城県つくば市栗原字中坪１５３１番茨城県つくば市大字松栄字松栄１４６番４茨城県つくば市金田字竹ノ内１５６番１茨城県つくば市天久保４丁目７番２０茨城県つくば市桜２丁目３２番８

参考：近隣駅の地価相場

つくば駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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