茨城県つくば市倉掛字新田１２０５番１２(つくば駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,300円
2017年01月01日に行った茨城県つくば市倉掛字新田１２０５番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県つくば市倉掛字新田１２０５番１２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 40,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | つくば、2,500m |
| 地積 | 327㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、農家住宅等の混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
外山茂樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 外山茂樹 |
|---|---|
| 価格 | 40,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 |
| 地域要因 | 学園都市中心部に隣接する住宅地であり、需要は比較的強い。しかし、TX沿線の大量宅地分譲の影響もあり、地価はほぼ横這い状態にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地等の低利用地も多く残るが、学園都市中心部に近接する区域指定地域であり、需要は比較的強い。供給が少ない為、当面は現状通り推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市内の区画整理された住宅地域及び学園都市中心部に隣接する市街化調整区域内の住宅地である。需要者の中心は研究学園都市及びその周辺に居住する研究施設等に勤務する第一次取得者であるが、第二次取得者や県外からの流入もある。官舎跡地利用の宅地分譲及びTX沿線の宅地分譲が大量に存する為、地価は横這い状態。土地は1500∼2000万円程度、新築戸建住宅は2500∼3000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は一部に改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。それに伴い都心部及び地方中心部の地価は回復傾向が続いている。 |
土田達雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土田達雄 |
|---|---|
| 価格 | 40,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 学園都市中心部に近い区域指定された地域であるため、他の市街化調整区域より需要は多い。 |
| 地域要因の将来予測 | 畑が介在する農家集落地域であるが、区域指定地域のため既存の市道沿いに小規模な分譲地が見られる。街路条件等において劣るため区画整理された住宅地の価格の下落に伴い今後需要は減少するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ねつくば市内全域の住宅地域である。需要の中心は30代∼40代の第一次取得者層等である。学園都市中心部に近く駅への接近条件に恵まれているため市街化調整区域としては需要が多い方である。土地は標準的画地の325㎡で1，300万程度、新築の戸建は2，500∼2，650万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 市中心部は供給は少なく地価は横ばい傾向、つくばエクスプレス沿線区画整理区域は供給が多いものの需要も多く安定的に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0766396 北緯 140度1261584 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
つくば駅(地価相場 103,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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