茨城県那珂市瓜連字宿１１６９番２(瓜連駅・静駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
16,900円
2017年01月01日に行った茨城県那珂市瓜連字宿１１６９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県那珂市瓜連字宿１１６９番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 16,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 瓜連、750m |
| 地積 | 439㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほか店舗等も見られる既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東7.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中島朋美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中島朋美 |
|---|---|
| 価格 | 17,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北東道路であり、北道路に比べ日照等は、若干良好である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地元関係者に概ね市場が限定される地域であり、近年特に変化が無いことから、今後も大きな変化は予測されない。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地域であり、今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、那珂市内及び隣接市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む市内在住の第一次取得者である。既成住宅地域であり、新規の需要はあまりない。駅徒歩圏内であるが、標準地は旧瓜連町内に位置しており、旧那珂町内へ需要は流れる傾向にある。よって、地価は依然下落しているものの、地価下落率は縮小傾向となっている。需要の中心は、土地は440㎡程度で700万円強程度、新築戸建住宅で2，000万円台前半程度である。 |
| 一般的要因 | 那珂市においては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向で推移している。 |
植野裕高氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植野裕高 |
|---|---|
| 価格 | 16,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域内に格別の変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅のほか低層店舗等も見られる県道沿いの住宅地域である。瓜連地区は生活利便性に劣るため宅地需要は限定的であり、地価は弱含みにある。 |
| 市場の特性 | 同一需要圏は那珂市ほか隣接市を含む住宅地域である。主な需要者は市内及び近郊に居住する一次取得者である。当地域は瓜連駅徒歩圏内の混在既成住宅地域で、生活利便性が劣り競争力は弱い。土地は400㎡程度で700万円程度、新築戸建住宅は総額2，300万円程度が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 市内全般に地価下落幅が縮小してはいるものの、地域の需給動向の相違により下落率は異なっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4995433 北緯 140度4523938 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
瓜連駅(地価相場 14,700円/㎡)静駅(地価相場 15,800円/㎡)常陸鴻巣駅(地価相場 16,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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