茨城県那珂市瓜連字水戸海道６５２番１(瓜連駅・静駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,700円

2017年01月01日に行った茨城県那珂市瓜連字水戸海道６５２番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,700円/㎡としました。

茨城県那珂市瓜連字水戸海道６５２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県那珂市瓜連字水戸海道６５２番１
住居表示 
価格14,700円/㎡
交通施設、距離瓜連、150m
地積417㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中島朋美氏による調査レポート

不動産鑑定士中島朋美
価格14,700円/㎡
個別的要因東道路で、北道路に比べ、日照等やや良好である。個別的要因に変動はない。
地域要因地元関係者に概ね市場が限定される地域であり、今後も大きな変化は予測されない。地価下落率は、縮小傾向となっている。
地域要因の将来予測一般住宅のほか、農地も見られ、今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は、那珂市内及び隣接市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む市内在住の第一次取得者である。標準地周辺は農地等も見られる地域であり、新規の需要はあまりない。駅距離は近いが、旧瓜連町内に位置しており、旧那珂町内へ需要は流れる傾向にある。よって、地価は依然下落している。需要の中心は、土地は430㎡程度で600万円強程度、新築戸建住宅で2，000万円台前半程度である。
一般的要因那珂市においては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向で推移している。

植野裕高氏による調査レポート

不動産鑑定士植野裕高
価格14,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測戸建住宅のほか周囲は農地の多い住宅地域である。瓜連駅周辺は生活関連施設が少なく、宅地需要は限定的であり、地価は弱含みにある。
市場の特性同一需要圏は那珂市ほか隣接市を含む住宅地域である。主な需要者は市内及び近郊に居住する一次取得者である。当地域は瓜連駅至近であるが、生活利便性に劣り競争力は弱い。土地は420㎡程度で500∼700万円程度、新築戸建住宅は総額2，000∼2，200万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因市内全般に地価下落幅が縮小してはいるものの、地域の需給動向の相違により下落率は異なっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4995433
北緯 140度4523938

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

瓜連駅(地価相場 14,700円/㎡)静駅(地価相場 15,800円/㎡)常陸鴻巣駅(地価相場 16,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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