北海道札幌市東区東苗穂１０条２丁目８６９番１７の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,000円
2017年01月01日に行った北海道札幌市東区東苗穂１０条２丁目８６９番１７(北海道札幌市北区東苗穂１０条２−１６−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 北海道札幌市東区東苗穂１０条２丁目８６９番１７ |
| 住居表示 | 東苗穂１０条２−１６−８ |
| 価格 | 35,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新道東、4,600m |
| 地積 | 196㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
猪子道夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 猪子道夫 |
|---|---|
| 価格 | 35,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地下鉄駅等からバス便利用の住宅街で、東雁来のウェルピアとの競合もあるが、底値感や相対的割安感等もあり地価は横這い傾向となっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した戸建住宅街を形成しており、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。郊外住宅地のため底値感や割安感が継続、新規の東雁来住宅地との関連もあり地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東区の東苗穂、東雁来、伏古方面における郊外住宅地域で、主な需要者は不動産業者、建売業者、東区に居住する個人、他区からの転入者等である。宅地供給は施行中の区画整理、新規の開発行為、既存の区画整理や開発行為の宅地で、需給動向は安価な価格を反映し需要は安定傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で5∼8百万円前後、新築住宅2．5千万円前後である。 |
| 一般的要因 | 東区の新設着工件数は減少しているが、交通利便性の良好な地域は投資物件等の需要が堅調で、郊外については概ね安定している状況である。 |
佐藤美香氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤美香 |
|---|---|
| 価格 | 35,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 都心から遠く地下鉄駅からも距離がある郊外住宅地で、地域要因の変動は特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 特段の変動要因は認められず、今後も戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として推移していくものと予測される。割安感のある郊外住宅地で地価は安定的に推移しており、今後も横這い傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東区北東部の札幌新道以北に展開する東苗穂・東雁来・伏古等の郊外住宅地域一円で、需要者の中心は札幌市内居住および周辺地域から転入する1次取得者層と見られる。周辺では大規模な造成宅地分譲が継続して供給圧力が強いが、郊外地域にあっては利便性も比較的良好な住宅地で値頃感もあり、需給は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は200㎡前後で700万円程度、新築の戸建住宅は2，500万円前後となっている。 |
| 一般的要因 | 金融緩和により利便性良好な地域では投資用不動産を中心に需要が堅調であるが、実質所得にさしたる改善は見られず購買層も二極化が進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 43度1004066 北緯 141度4211155 |
参考：該当物件周辺マップ
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北海道札幌市東区東苗穂町６０３番１０４北海道札幌市東区北１８条東５丁目２４２番７２北海道札幌市東区東苗穂町９９１番１北海道札幌市東区東苗穂８条３丁目６１３番４８北海道札幌市東区北１５条東４丁目３０８番４外北海道札幌市東区東苗穂６条２丁目５７６番５１外北海道札幌市東区東苗穂町９９３番３２北海道札幌市白石区東札幌１条２丁目８番３外北海道札幌市東区東苗穂１２条３丁目６５４番１１７
参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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