北海道札幌市東区東苗穂１４条２丁目９９３番３２の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,200円

2017年01月01日に行った北海道札幌市東区東苗穂１４条２丁目９９３番３２(北海道札幌市北区東苗穂１４条２−３−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,200円/㎡としました。

北海道札幌市東区東苗穂１４条２丁目９９３番３２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市東区東苗穂１４条２丁目９９３番３２
住居表示東苗穂１４条２−３−３１
価格30,200円/㎡
交通施設、距離新道東、5,500m
地積220㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田芳秀氏による調査レポート

不動産鑑定士前田芳秀
価格30,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因変動用因は特に見られず、低金利政策の影響を受け第1次取得者の需要が増大しているが、価格を引き上げれまでは至っていない。
地域要因の将来予測中規模の戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、特に変動要因が見受けられず、現状維持で推移するものと思われる。低金利継続の影響から需要はあるが、先行きの地価水準については横ばい傾向にあると思われる。
市場の特性同一需給圏は、主として東区の東苗穂地区の郊外に存する住宅地域。東区内に居住する戸建住宅の所有を目的とする第1次取得の個人及び建売業者が主たる需要者である。価格水準は底値圏にあり需要があるが上昇するほどの勢いはない。需要の中心となる価格帯は土地で220㎡程度で700万円前後、中古住宅付きの売却物件が多いが価格は建物の状況により大きく異なる。新築の戸建物件は東雁来の「ウェルピアひかりの」大規模開発地に押され供給は少ない。
一般的要因札幌市内の宅地は金融緩和政策の影響を受け、マンション及び収益物件並びに戸建住宅への需要が継続しており、全般に土地需要が堅調な状況である。

前川忠男氏による調査レポート

不動産鑑定士前川忠男
価格30,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はなく、地価水準も横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測区画整然とした戸建住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東区の東苗穂、及び当該地域と隣接する郊外の住宅地域一円である。需要者は、戸建住宅の所有を目的とする個人、建売業者等が中心となる。中心部又は地下鉄周辺の地価が上昇する中で、交通利便性等の劣る郊外の住宅地は、相対的な割安感があるものの、需要はやや弱い傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模約200㎡程度で6百∼7百万円程度、新築住宅2，200万円前後である。
一般的要因利便性の良い地下鉄駅徒歩圏等で不動産需要が増大しているが、立地条件等による格差は拡大傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度111583
北緯 141度4217121

参考：該当物件周辺マップ

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北海道札幌市東区東苗穂町６４０番５０北海道札幌市東区東苗穂町９９１番１北海道札幌市東区東苗穂８条３丁目６１３番４８北海道札幌市東区北１５条東４丁目３０８番４外北海道札幌市東区東苗穂町９９３番３２北海道札幌市東区東苗穂１２条３丁目６５４番１１７

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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