北海道札幌市東区東苗穂６条２丁目５７７番３５(環状通東駅・元町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,700円

2017年01月01日に行った北海道札幌市東区東苗穂６条２丁目５７７番３５(北海道札幌市東区東苗穂６条２−７−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,700円/㎡としました。

北海道札幌市東区東苗穂６条２丁目５７７番３５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市東区東苗穂６条２丁目５７７番３５
住居表示東苗穂６条２−７−２９
価格42,700円/㎡
交通施設、距離新道東、3,600m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況南西10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石川俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士石川俊二
価格42,700円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因特にない。
地域要因の将来予測戸建住宅等が建ち並ぶ郊外住宅地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。宅地需要は底値感・割安感等から比較的堅調で、地価は僅かながら上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は東区内の東苗穂、伏古地区を中心とする郊外住宅地域。需要者は戸建住宅を目的とする市内居住者が中心である。交通接近条件が劣る住宅地で、宅地需要は弱含み傾向にあったが、最近の経済諸情勢に加え地価の底値感・相対的割安感等も生じて回復し、増加傾向にある。土地は200㎡程度で800万円前後、新築の戸建住宅は2，500万円前後の物件が取引の中心である。
一般的要因東区住宅地の宅地需要は底値感・相対的割安感等から回復基調にあり、特に地下鉄駅徒歩圏内のアパート適地を中心に需要は強まっている。

佐藤美香氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤美香
価格42,700円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因熟成した郊外住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測特段の変動要因は認められず、今後も戸建住宅が多い住宅地域として推移していくものと予測される。郊外住宅地としては利便性も比較的良好で、値頃感から需要は回復基調にあり、地価は若干の上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は東区北東部の東苗穂・東雁来・伏古等の郊外住宅地域で、需用者は札幌市内居住および周辺地域から転入する1次取得者層が中心である。周辺では大規模な造成宅地分譲が継続して供給圧力が強いが、三角点通背後にあって利便性も比較的良好な住宅地で、値頃感もあり需給は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は220㎡前後で900万∼1，100万円程度、新築の戸建住宅は2，500万円前後と見られる。
一般的要因金融緩和により利便性良好な地域では投資用不動産を中心に需要が堅調であるが、実質所得にさしたる改善は見られず購買層も二極化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0932548
北緯 141度4088002

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

環状通東駅(地価相場 73,750円/㎡)元町駅(地価相場 73,500円/㎡)新道東駅(地価相場 72,500円/㎡)苗穂駅(地価相場 65,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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