愛知県岡崎市小針町字城跡１０４番(宇頭駅・北野桝塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,800円

2017年01月01日に行った愛知県岡崎市小針町字城跡１０４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,800円/㎡としました。

愛知県岡崎市小針町字城跡１０４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県岡崎市小針町字城跡１０４番
住居表示 
価格69,800円/㎡
交通施設、距離宇頭、1,800m
地積578㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が見られる既成住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中博文氏による調査レポート

不動産鑑定士田中博文
価格69,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域において、分譲業者による宅地開発が散見される。
市場の特性同一需給圏は同市郊外の街区がやや未整備な、農家住宅を中心とする旧来からの住宅地域一円である。需要者は主に地元開発業者または建売業者と判断される。市内住宅地の需要は引き続き堅調であり、特に当該地域は隣接する安城市等からの需要も旺盛であり、狭い街路や雑然とした画地の配置状況にもかかわらず、分譲住宅の開発等が散見される地域である。中心となる土地の価格帯は対象標準地と同程度の規模で4000万円前後であると判断される。
一般的要因自動車関連企業の業績を背景に住宅取得意欲は高まりを見せており、土地取引件数は増加傾向にある。地域格差はあるが不動産市況は概ね堅調である。

梅村正明氏による調査レポート

不動産鑑定士梅村正明
価格69,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの既成住宅地域であるが、当地域における主たる需要者であるサラリーマン層の流入が徐々に進みつつあり、地価はやや強含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏は岡崎市及び安城市市街化区域内の住宅地域。当地域は旧来よりの農家住宅が多く残る地域で、画地面積大であるため、主な最終需要者の取得面積への分割を行う開発業者の需要が中心である。地域企業の業績良好な中で素地需要も根強いが、景気動向が不透明の中で最終需要が見通しにくい現状では素地需要もあまり顕在化していない。価格的には規模600㎡程度の画地で総額4千万程度が中心であり、当面は概ね現状で推移していくものと予測される。
一般的要因人口・世帯数は増加傾向で所得は増加したが、先行き不透明感から需要は慎重で、住宅取得意欲は高いものが有るが、エリアにより強弱が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌,グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9814853
北緯 137度1294554

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛知県安城市里町池ノ浦６番８愛知県安城市桜井町下谷１０６番９愛知県岡崎市舞木町字後畑３１番愛知県岡崎市西本郷町字和志山７９番１愛知県岡崎市橋目町字請地６６番３愛知県岡崎市中園町字川成５９番愛知県岡崎市矢作町字高縄手１１番２愛知県岡崎市栄町５丁目１８番外愛知県岡崎市西本郷町字北岩戸１０番愛知県岡崎市欠町字三田々南通３２番１２愛知県岡崎市戸崎町字藤狭２０番１４１愛知県岡崎市大平町字五位原２３番１

参考：近隣駅の地価相場

宇頭駅(地価相場 116,500円/㎡)北野桝塚駅(地価相場 100,250円/㎡)大門駅(地価相場 103,000円/㎡)矢作橋駅(地価相場 98,500円/㎡)北岡崎駅(地価相場 119,500円/㎡)三河上郷駅(地価相場 99,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード