愛知県岡崎市大門３丁目５番１７(大門駅・北野桝塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


103,000円

2017年01月01日に行った愛知県岡崎市大門３丁目５番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

愛知県岡崎市大門３丁目５番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県岡崎市大門３丁目５番１７
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離東岡崎、5,600m
地積167㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅のほか空地も見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅村正明氏による調査レポート

不動産鑑定士梅村正明
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地の北部に位置する区画整然とした住宅地域で、豊田市への接近性に優る。豊田市側からの需要増に加え、当市南部からの流入も認められる。
地域要因の将来予測岡崎市北部の区画整理後の住宅地域で、まだ空地も見られるものの、次第に熟成していくものと思われ、周辺地域の開発の影響、豊田市への利便性等より地価水準は強含み傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は岡崎市、豊田市市街化区域内の住宅地域。主な需要者は自動車関連産業従業者の1次取得者層で他地域からの参入は少ない。当地域では土地は総額1700万円程度、戸建て新築住宅で3900万円程度が中心で当市内では利便性、環境性いずれも中位程度の住宅地域として根強い需要がある。自動車関連企業の業績が概ね良好な中で従業員の所得は増加しているが、景気の先行き不透明感もあり、需要は慎重で価格的動向もやや先行き不安定である。
一般的要因人口・世帯数は増加傾向で所得は増加したが、先行き不透明感から需要は慎重で、住宅取得意欲は高いものが有るが、エリアにより強弱が見られる。

竹本弘司氏による調査レポート

不動産鑑定士竹本弘司
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因岡崎市北部の区画整然とした住宅地域で、豊田市にも近く、人気のあるエリアで上昇している。
地域要因の将来予測北部の区画整理後の住宅地域でまだ空地も見られるが、次第に熟成していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、岡崎市北部と豊田市南部の住宅地域一円が圏域。主な需要者は、岡崎市内及び西三河地域に居住する一次取得者層が大半を占める。当該地域は区画が整然とした住環境良好な住宅地域で、豊田市内への通勤利便性にも優れ、人気が高いことから需要は底堅い。また、デベロッパーによる宅地供給も多く、需給は堅調である。売買の中心となる価格帯は、土地のみで1700万∼2000万円で、新築戸建の場合は3500万円程度が中心である。
一般的要因人口、世帯数ともに微増傾向で、先行きにやや不透明感があるが、堅調な地域経済を反映して、不動産市場全般は安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9905826
北緯 137度1560833

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大門駅(地価相場 103,000円/㎡)北野桝塚駅(地価相場 100,250円/㎡)北岡崎駅(地価相場 119,500円/㎡)三河上郷駅(地価相場 99,500円/㎡)矢作橋駅(地価相場 98,500円/㎡)岡崎公園前駅(地価相場 117,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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