大分県竹田市大字拝田原字上津留４９９番１外(豊後竹田駅・玉来駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,000円

2017年01月01日に行った大分県竹田市大字拝田原字上津留４９９番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,000円/㎡としました。

大分県竹田市大字拝田原字上津留４９９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県竹田市大字拝田原字上津留４９９番１外
住居表示 
価格38,000円/㎡
交通施設、距離玉来、1,100m
地積1,298㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況スーパー、沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南東17.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤裕子氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤裕子
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因竹田市内の商業地域は総じて商況の低迷により苦戦を強いられているが、玉来・拝田原地区の郊外路線商業地域は客足が相対的に多い。
地域要因の将来予測沿道型店舗が建ち並び竹田市内で最も繁華性の高い路線商業地域であり顧客誘引力は強いが、人口減少が進むため商業地域の拡大は期待できず、現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、竹田市の路線商業地域を中心とする商業地域全域に及ぶ。主たる需要者は、沿道型店舗や小売店舗等の出店を目論む法人及び個人事業主である。車輌通行量が多い路線商業地域ではかつて店舗立地が進んだが、竹田市の商業地域は背後地人口が限定的であり、現在の商業施設で概ね充足していることから新規出店の動きは少ない。中心となる価格帯は、取引が少なく規模も様々であるため見出し難い状況にある。
一般的要因人口減少、少子高齢化が進むなか、中九州自動車道の整備、行政による各種公共施設の再建が進められている。

長野研一氏による調査レポート

不動産鑑定士長野研一
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の新規出店は見られない。
地域要因の将来予測大規模小売店舗や自動車ディーラーの事務所が立地する国道57号沿線の路線商業地域であるが、新規出店は頭打ち傾向にあり、地価はやや下落傾向で推移していくと思われる。
市場の特性 同一需給圏は旧竹田市中心部及び玉来地区の国道57号沿線の路線商業地域一帯。需要者の中心は小売業や飲食店等を営む法人や個人事業者である。国道57号沿線におけるロードサイド店舗の出店は一巡、中心部も商況不振や駐車場確保難で、ともに新規需要は乏しい。市内の路線商業地域では事業用借地が一般的であることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因人口減少が続くが、中九州横断道路朝地IC∼竹田IC間開通を平成30年度に控え、市は中心市街地をハード・ソフト両面で整備する方針。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 32度9601682
北緯 131度381654

参考：該当物件周辺マップ

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大分県竹田市大字竹田字古町５５５番大分県竹田市大字竹田字殿町２０３３番２大分県竹田市大字会々字平１２０９番１外大分県竹田市大字竹田字久戸２４８５番１大分県竹田市大字飛田川字山手１６１５番２外大分県竹田市大字玉来字玉来８９６番１外大分県竹田市大字会々字平２７４４番３

参考：近隣駅の地価相場

豊後竹田駅(地価相場 25,900円/㎡)玉来駅(地価相場 25,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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