静岡県浜松市浜北区本沢合１６４番１(遠州小林駅・美薗中央公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


81,500円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市浜北区本沢合１６４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,500円/㎡としました。

静岡県浜松市浜北区本沢合１６４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市浜北区本沢合１６４番１
住居表示 
価格81,500円/㎡
交通施設、距離遠州小林、500m
地積268㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所兼学習塾
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況郊外型の低層店舗事務所が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹井真也氏による調査レポート

不動産鑑定士竹井真也
価格81,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因視認性に優れ店舗連担性の高い郊外路線商業地域。故に、需要者の選好性は高く供給不足となっている。
地域要因の将来予測価格水準に影響を与える変動要因は観察されず、当面の間、現状が維持されるものと考える。また地価は、堅調に推移するものと推察される。
市場の特性同一需給圏は浜松市内の路線商業地域及びその周辺の地域である。需要者は、チェーン展開している法人あるいは個人事業者が中心である。沿道沿いに店舗が連担しており商業集積度の高い路線商業地域である。相乗効果もあり視認性、繁華性が高く、需要に対し供給が不足している地域である。出店を検討する業種の多寡によっても、あるいは画地条件、立地条件によっても需要が大きく左右されるため、中心価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因郊外型商業施設、医療施設、新東名高速道路IC等の適正配置により、住宅地、商業地、工業地共に、総じて安定的である。

山田幹根氏による調査レポート

不動産鑑定士山田幹根
価格81,500円/㎡
個別的要因標準的な画地で、代替競争関係にある類似不動産と比較して市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。
地域要因一般的な郊外路線商業地域で、不動産市況は概ね安定的に推移している。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測需給は概ね安定していることから、地価水準は横ばい傾向で推移している。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は浜松市郊外の路線商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内で飲食・物販等の店舗を目的とする法人や地元個人事業者が中心である。店舗等の集積度が高い路線商業地域であるが、個人消費の低迷と郊外型大規模店への顧客流出により、商況は停滞している状況にある。取引総額は規模や業種業態によりさまざまで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因景気は緩やかな回復基調で推移しているが、個人消費は伸びず、商業地に対する新規投資は地域的にばらつきがみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8097156
北緯 137度7998038

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県浜松市浜北区東美薗１３２４番２外静岡県浜松市浜北区西美薗字五本松６３３番６静岡県浜松市浜北区貴布祢２１５５番静岡県浜松市浜北区東美薗１３２４番２外

参考：近隣駅の地価相場

遠州小林駅(地価相場 66,500円/㎡)美薗中央公園駅(地価相場 72,400円/㎡)遠州芝本駅(地価相場 48,200円/㎡)浜北駅(地価相場 69,850円/㎡)遠州岩水寺駅(地価相場 47,900円/㎡)岩水寺駅(地価相場 48,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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