埼玉県熊谷市伊勢町７２番３(上熊谷駅・石原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


77,800円

2017年01月01日に行った埼玉県熊谷市伊勢町７２番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,800円/㎡としました。

埼玉県熊谷市伊勢町７２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県熊谷市伊勢町７２番３
住居表示 
価格77,800円/㎡
交通施設、距離熊谷、1,700m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、工場等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹村実氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村実
価格77,500円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣及び競争力については、南西方位である点がやや優れている。
地域要因事業所や工場等が混在するものの、街区は概ね整然とし、ほぼ熟成した住宅地域である。
地域要因の将来予測住宅地としてほぼ熟成した地域であり、地価は下落の縮小乃至横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線の行田駅、熊谷駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者の中心は、熊谷市とその周辺市の企業に通勤する者及び市内居住者や地縁・血縁を有する30代∼40代の一次取得者層である。駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きをしているが、郊外部においては地価の下落傾向が継続している。取引水準は、土地が180㎡程度で1000万円∼1400万円前後、新築戸建住宅が2600万円程度が中心となっている。
一般的要因県北部の地域経済は弱く、また少子高齢化と人口減少が続いている。さらに所得の伸び悩みと消費税増税の影響により、消費は低調である。

平野光芳氏による調査レポート

不動産鑑定士平野光芳
価格78,100円/㎡
個別的要因接面道路方位等の個別的要因の優劣による二極化が引き続き進行している。
地域要因事業所や工場等も混在するものの、街区は概ね整然とした住宅地である。潜在的な需要は見込めるが、熟成しており、売物件は少ない。
地域要因の将来予測地域内に格別の変動要因はないため当分の間現状程度の利用を維持するものと予測する。地価水準は円安、株高が継続し、景気の先行きにやや明るさが見られることから、横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者の中心は熊谷市とその周辺市に居住する1次取得者である。土地需給動向は、消費増税後も駅徒歩圏や区画整然とした住宅地では供給が少なく需要は底堅いため地価は強含み傾向にある。一方、郊外部においては新規分譲地等も多く供給過多により地価の下落傾向が継続している。土地は180㎡で1300万円前後、新築の戸建住宅は2500万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年1∼9月の前年同期比土地取引件数は約8．9％の増加、1∼10月の同新設住宅戸数は約8．7％増加。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1443929
北緯 139度3746346

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)石原駅(地価相場 74,900円/㎡)熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)ひろせ野鳥の森駅(地価相場 67,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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