埼玉県熊谷市小江川字杵屋敷６３５番１(大麻生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,000円

2017年01月01日に行った埼玉県熊谷市小江川字杵屋敷６３５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,000円/㎡としました。

埼玉県熊谷市小江川字杵屋敷６３５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県熊谷市小江川字杵屋敷６３５番１
住居表示 
価格11,000円/㎡
交通施設、距離熊谷、6,800m
地積705㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が散在する農地の多い住宅地域
前面道路の状況北7.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡本祐一氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本祐一
価格11,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は無い。江南地区で農地が多い市街化調整区域内に存し、農家住宅地域の宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測江南地区の市街化調整区域に存する農家住宅地域であり、地域要因に大きな変化は無く推移するものと予測される。市街化調整区域の宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、熊谷市内を中心に隣接市町を含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、江南地区の居住者を中心に熊谷市内の居住者である。市場の需給動向としては、江南地区の市街化調整区域における農家住宅地域の宅地需要は弱い状況が続いており、地価も下落傾向が続いている。市場での中心となる価格帯については、市街化調整区域における価格水準は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因県北の中心都市であるが、高齢化率は年々上昇傾向にあり、人口は減少傾向にある。また、不動産の取引件数は前年比で若干の減少傾向にある。

吉岡邦展氏による調査レポート

不動産鑑定士吉岡邦展
価格11,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熊谷市街地から距離のある旧江南町の農家集落で利便性が劣る。特に大きな変化は見られず需要も乏しく、依然下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測旧江南町の中心部からさらに南方に存する農家集落地域であり、変化の要因も乏しいため当面現状の住環境を維持するものと予測する。需給ともに乏しく、地価は下落幅を維持しながら下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線沿線熊谷、行田、籠原駅勢圏に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は地縁性の強い近隣居住者の親族等に限定される。熊谷市街地から距離のある旧江南町の既成の農家集落地域にあって新規需要は乏しく、底堅い値動きをしている各駅徒歩圏の住宅地と比較して郊外部においては地価の下落率がやや大きい。市街化調整区域における価格水準は規模等により様々なため、市場の中心価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因県北の中心都市であるが、人口は微減傾向である一方、高齢化率は年々上昇傾向にある。平成28年上期の取引件数は前年比で若干の減少傾向である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1126609
北緯 139度333988

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大麻生駅(地価相場 42,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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