宮城県仙台市宮城野区二の森１５８番１０(東照宮駅・陸前原ノ町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
60,200円
2017年01月01日に行った宮城県仙台市宮城野区二の森１５８番１０(宮城県仙台市宮城野区二の森４−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県仙台市宮城野区二の森１５８番１０ |
| 住居表示 | 二の森４−１６ |
| 価格 | 60,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東照宮、1,600m |
| 地積 | 154㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高田康弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高田康弘 |
|---|---|
| 価格 | 60,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件や品等が劣るが、近隣徒歩圏内に大型商業施設が充実していることから、需給バランスは概ね安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近年、空き家となった大規模画地を細分化した建売物件の供給がみられ、こうした傾向が続くと思われる。街路・環境条件は劣るが、生活利便性が良好なため一定の需要があり、地価水準は微増傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR仙山線「東照宮」駅及びJR東北本線「東仙台」駅周辺の住宅地域で、宮城野区のほか青葉区の一部を含む。需要者の中心は圏内の居住者であるが、他区部等からの転入も一部に見られる。街路・環境条件にやや難があるが、隣接地域に生活利便施設が充実しており、需給バランスは概ね安定している。土地は150㎡程度で900万円程度、新築の戸建住宅は3，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 震災後の活発な取引は落ち着いたが、低金利等を背景に不動産需要は堅調に推移。但し、交通利便性や居住環境等の良否による物件の選別化が進行。 |
佐藤薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤薫 |
|---|---|
| 価格 | 60,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側道路で、快適性等が優るが、特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 街路条件・住環境はやや劣るが、商業施設への接近性等比較的良好な利便性を反映し、地価は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | やや街路条件・住環境の劣る住宅地域であるが、堅調な不動産需要の中、比較的良好な利便性等を反映し、当面地価は微増傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、宮城野区のほか青葉区も含むJR仙山線「東照宮」駅及びJR東北本線「東仙台」駅等周辺一円の住宅地域である。需要者は、宮城野区・青葉区の居住者が中心。やや住環境等は劣るが、堅調な不動産需要の継続等を背景に、地価は微増の状況にある。土地は150㎡程度で900万円程度、新築戸建物件は3，000万円程度が市場の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 景気の回復基調の中、被災者の移転需要は一段落しているが、不動産需要は底堅い。都心部不動産と郊外部不動産の各需要層が2極化傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度2784869 北緯 140度8998742 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県仙台市青葉区高松３丁目２６番７外宮城県仙台市青葉区中江２丁目１４５番３宮城県仙台市青葉区高松３丁目２６番７外宮城県仙台市青葉区中江２丁目１４５番３宮城県仙台市青葉区台原２丁目１３３番２７神奈川県横浜市青葉区市ヶ尾町１０５３番１宮城県仙台市宮城野区幸町１丁目６番１４宮城県仙台市宮城野区萩野町１丁目２１番２宮城県仙台市宮城野区鶴ヶ谷東２丁目４４番８宮城県仙台市宮城野区大梶１９番６外宮城県仙台市宮城野区萩野町１丁目２１番２
参考：近隣駅の地価相場
東照宮駅(地価相場 83,900円/㎡)陸前原ノ町駅(地価相場 75,600円/㎡)東仙台駅(地価相場 66,500円/㎡)宮城野原駅(地価相場 121,000円/㎡)台原駅(地価相場 90,200円/㎡)苦竹駅(地価相場 75,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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