山口県防府市牟礼今宿２丁目３２８７番５(防府駅・富海駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
25,600円
2017年01月01日に行った山口県防府市牟礼今宿２丁目３２８７番５(山口県防府市牟礼今宿２−１０−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山口県防府市牟礼今宿２丁目３２８７番５ |
| 住居表示 | 牟礼今宿２−１０−３７ |
| 価格 | 25,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 防府、3,900m |
| 地積 | 249㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中野亘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中野亘 |
|---|---|
| 価格 | 25,600円/㎡ |
| 個別的要因 | やや郊外の込み入った地域内に位置するため、競争力は若干弱い。 |
| 地域要因 | 防府市東部郊外の住宅地域であるが、周辺での道路改良により、交通利便性が向上しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺では都市計画道路の工事が進捗しており、交通利便性の向上が期待される。不動産市場にも安定感が増し、地価はさらに下げ止まり傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、防府市全域及び隣接する山口市の住宅地域と捉えた。需要者は、その殆どが防府市内の居住者であり、同一需給圏外からの流入は少ない。防府市東部のやや郊外の立地と言えるが、市中心部の住宅市場の回復傾向の波及効果から需給は安定化しつつある。なお、土地については、地積が約250㎡前後で650万円程度のものが需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 近年の大工場の安定した業績を背景に、関連中小企業にも設備投資等の動きが見られる。雇用の改善から住宅市場にもその影響が窺える。 |
後英雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 後英雄 |
|---|---|
| 価格 | 25,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅地域で、地域要因の変動は特にない。一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地価下落幅は縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。地価動向は下落幅縮小傾向にあるが、需要はやや弱く、下落基調が継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、防府市東部地区を中心とした防府市内住宅地域一円。需要の中心は、自己所有目的で、防府市及び周辺市町に通勤可能な居住者である。やや郊外部に位置しており、中心部の住宅地域に値頃感が見え始めた影響で、相対的に郊外部の需要は弱含みが続いているものの、周辺の開発が進んでおり地価は底値感が窺える。中心となる価格帯は、土地では250㎡で650万円程度である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、基調としては緩やかに回復している。住宅の市況は、堅調な需要エリアは限定的で、地価下落幅は縮小傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度0550464 北緯 131度6032166 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
防府駅(地価相場 30,550円/㎡)富海駅(地価相場 25,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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