兵庫県神戸市垂水区南多聞台１丁目１５番２(朝霧駅・西舞子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


107,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区南多聞台１丁目１５番２(兵庫県神戸市垂水区南多聞台１−５−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区南多聞台１丁目１５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区南多聞台１丁目１５番２
住居表示南多聞台１−５−１６
価格107,000円/㎡
交通施設、距離朝霧、1,900m
地積166㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況南東5.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原正秀氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原正秀
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別な変動はない。バス圏の住宅地域で、周辺地域からの宅地供給圧力が強く、選好性にやや劣り、地価は緩やかな下落に転じている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い高台の住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は周辺地域からの宅地供給圧力の影響を受け、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線、市営地下鉄西神・山手線沿線で概ね神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市の居住者が大半を占める。新規分譲等による供給圧力が強く、利便性等の劣る住宅団地に対する不動産の選別化が厳しく、当該地域は選好性にやや劣り、地価は緩やかな下落基調に転じている。土地は標準的な規模で総額1，700万円∼1，800万円程度、新築戸建住宅は3，000万円∼3，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口は微減傾向。景気は緩やかな回復基調にある。大規模団地の分譲や市街地内で小規模分譲等が見られるが、概ね住宅地需要は堅調に推移している。

野島準一氏による調査レポート

不動産鑑定士野島準一
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上記のとおり区内北部での大量の新規分譲との競合から市場での選好度がやや後退しつつあり、結果的に地価は下落傾向に転じた。
地域要因の将来予測当該地域は熟成した住宅地域で、当分現状維持するものと予測する。また、区内北部では近年、大規模団地開発が相次ぎ、大量の新規分譲があり、当該新興地域との競合から地価は弱含みで当面微落傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線を主として一部市営地下鉄西神線沿線も含む。需要者の中心はほぼ神戸市内居住者である。開発後相当期間経過した団地内の地域で供給は既存画地の分割による小規模な建売分譲が見られる程度である。一方、景気の減速から長期化していた市場滞留期間が戻りつつあり、実需は回復傾向にある。土地は180㎡程度で2，000万円程度、新築の戸建住宅は3，500万円程度が中心。
一般的要因昨年は購入者の希望額が区内の住宅総額を下回りがちな市況となり、取引自体は減少したが、地価への影響は軽微で総じて横這い傾向となった。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6561009
北緯 135度0312174

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

朝霧駅(地価相場 132,500円/㎡)西舞子駅(地価相場 138,500円/㎡)大蔵谷駅(地価相場 120,500円/㎡)舞子駅(地価相場 150,000円/㎡)人丸前駅(地価相場 114,000円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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