兵庫県神戸市垂水区清水が丘１丁目１７９番１７７(西舞子駅・霞ヶ丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
85,100円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区清水が丘１丁目１７９番１７７(兵庫県神戸市垂水区清水が丘１−１０−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市垂水区清水が丘１丁目１７９番１７７ |
| 住居表示 | 清水が丘１−１０−１８ |
| 価格 | 85,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 垂水、3,000m |
| 地積 | 128㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大家通孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大家通孝 |
|---|---|
| 価格 | 85,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅から遠方の既成住宅地域である。地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、当分の間は現状を維持していくものと思われる。地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神山手線を利用する概ね神戸市の圏域の住宅地域である。需要者の中心は神戸市内の居住者が多い。駅から遠方の既成住宅地域であり、需給は弱含みである。土地は130㎡程度で1100万円程度、新築の戸建住宅で2500万円∼3000万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 垂水区の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな回復傾向にあり、住宅地の地価動向は安定した状態にある。 |
是川哲明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 是川哲明 |
|---|---|
| 価格 | 85,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 傾斜地に開発された既成住宅地域で、道路連続性が劣るなど需給は弱含み傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であり、特に変動要因も見当たらず、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で神戸市内の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占める。比較的早い時期に開発された既成住宅地域であり、小規模住宅が多く道路事情は劣っており、総額の面から需要が見られるものの需給は弱含み傾向である。土地は1100万円程度、新築の戸建物件は2500万∼2800万円程度が需要の中心の価格帯と見られる。 |
| 一般的要因 | 景気は回復基調。人口は概ね横ばい。大規模住宅団地の継続的な新規開発や既成市街地の小規模分譲が見られるなど需要は比較的安定して推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6493743 北緯 135度0435277 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西舞子駅(地価相場 138,500円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)舞子駅(地価相場 150,000円/㎡)垂水駅(地価相場 180,000円/㎡)東垂水駅(地価相場 172,000円/㎡)朝霧駅(地価相場 132,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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