兵庫県神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０(舞子駅・霞ヶ丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
146,000円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０(兵庫県神戸市垂水区歌敷山４−２−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を146,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０ |
| 住居表示 | 歌敷山４−２−１７ |
| 価格 | 146,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 舞子、600m |
| 地積 | 97㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
水野雅一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 水野雅一 |
|---|---|
| 価格 | 145,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。駅からさほど遠くない既成住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要は強含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや上昇の傾向にあると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者は、神戸市の居住者が多くを占める。駅からもさほど遠くない既成住宅地域で利便性があり、需要は強含みであると思料する。画地規模にもよるが土地は1，400万円程度、新築戸建は3，000万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 個人消費に弱さもみられるが、景気は回復傾向に、雇用等は改善傾向にある。利便性が良い住宅地域では不動産市況は堅調に推移している。 |
潤氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 潤 |
|---|---|
| 価格 | 146,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特段の地域要因の変動はないが、生活の利便性等から需要は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路系統はあまり良くないが人気の高い住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測される。当面地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲はJR山陽本線及び山陽電鉄沿線で神戸市南西部の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。垂水区の住宅地は全般的に人気が高く、また市内では相対的に利便性に優るため、需要は根強い。土地は100㎡程度で、総額1500万円前後が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 神戸市垂水区は大阪・神戸のベッドタウンとしての人気が高いが、人口は微減している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6336093 北緯 135度0383311 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
舞子駅(地価相場 150,000円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)西舞子駅(地価相場 138,500円/㎡)垂水駅(地価相場 180,000円/㎡)朝霧駅(地価相場 132,500円/㎡)東垂水駅(地価相場 172,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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