愛媛県新居浜市松神子２丁目１５９番１５(多喜浜駅・新居浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,900円
2017年01月01日に行った愛媛県新居浜市松神子２丁目１５９番１５(愛媛県新居浜市松神子２−５−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県新居浜市松神子２丁目１５９番１５ |
| 住居表示 | 松神子２−５−１４ |
| 価格 | 33,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 多喜浜、600m |
| 地積 | 258㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
平田耕二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 平田耕二 |
|---|---|
| 価格 | 33,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外の一般住宅地域として比較的良好な住環境を維持してきたが、地域内建物の老朽化等により宅地需要は弱い。地価は依然として下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、今後もほぼ現状で推移していくものと予測される。地価は下落傾向が続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね川東地区における標準住宅地域。需要者の中心は同地域内に居住の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内における宅地供給は小規模の宅地分譲が見られる程度。郊外住宅地の需要は弱く、線引き廃止後の宅地供給量のピークは越えたものの、地価は依然下落傾向にある。土地は600∼1，000万円前後、新築戸建て物件は2，100万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 基幹産業である住友系企業の景況感は概ね安定している。景気は回復してきており土地需給も改善傾向にあるが、先行き不透明感も見受けられる。 |
山口貴弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口貴弘 |
|---|---|
| 価格 | 33,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市内川東地区の分譲住宅団地であるが、年数が経過してきており、需給動向は周辺地域に比し、やや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 市内川東地区の分譲住宅団地として今後も現状を維持するものと予測する。分譲地としてやや年数が経過してきており、地価はやや弱含みに推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新居浜市郊外部、特に川東地区の中小規模住宅地域である。需要者の中心は、新居浜市居住の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。区画整然とした住宅団地であるが、やや年数を経過してきており、周辺の低価な小規模分譲地の影響等もあって需給動向はやや弱含みである。土地は700万円∼1000万円程度の物件が需要の中心であり、新築の戸建物件は2200万円前後を中心に取引されている。 |
| 一般的要因 | 住友関連企業の業況は比較的堅調。住宅地地価は下落が続いているものの、下落率は縮小傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9745826 北緯 133度3247218 |
参考：該当物件周辺マップ
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愛媛県新居浜市新田町３丁目乙１６５１番１愛媛県新居浜市中村字横山下１７９０番１愛媛県新居浜市角野字西連寺９７０番４ほか１筆愛媛県新居浜市新田町２丁目乙１３３９番２内愛媛県新居浜市松神子１丁目３１６番愛媛県新居浜市多喜浜字多浜１５５番１２愛媛県新居浜市田の上２丁目４０９番２愛媛県新居浜市垣生４丁目甲２５６番１２愛媛県新居浜市郷１丁目乙１８６番３２
参考：近隣駅の地価相場
多喜浜駅(地価相場 37,800円/㎡)新居浜駅(地価相場 51,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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