栃木県那須塩原市永田町８２６番２外(西那須野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,300円

2017年01月01日に行った栃木県那須塩原市永田町８２６番２外(栃木県那須塩原市永田町３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,300円/㎡としました。

栃木県那須塩原市永田町８２６番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県那須塩原市永田町８２６番２外
住居表示永田町３−３
価格47,300円/㎡
交通施設、距離西那須野、120m
地積505㎡
形状不整形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南西15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

永井正義氏による調査レポート

不動産鑑定士永井正義
価格47,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近い旧来からの商業地域で、周辺の街路整備等も実施されたが、人通りは少なく、商況は依然として低迷し、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。中心市街地の商況は依然として低迷しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、那須塩原市及び周辺市町の商業地域の圏域。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者のほか地場の不動産業者等の法人が中心である。近年、中心市街地等の既存商業地域では郊外型の大規模商業施設やロードサイド型店舗等の台頭による営業不振等から供給圧力が強い一方で需要は全般に弱く、依然として需給は緩和傾向で推移している。取引が少なく画地規模等により取引される価格帯は各々で、需要の中心価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因立地適正化計画の策定が計画されている。景気に持ち直し傾向が見られるが、市人口は微減傾向で、高齢化等もあり、依然として需給は低迷している。

阪上京子氏による調査レポート

不動産鑑定士阪上京子
価格47,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅西の古くからの商店街で、国道沿いに路線商業地域が形成され、客足の変化に歯止めが掛からず、繁華性は低下している。需要は昨年同様小さい。
地域要因の将来予測駅西の既成商業地域であり、公共事業により道路の系統・連続性は向上しているが、幹線沿いの新興商業地域の台頭により商況の低下は否定できない。地価は、需要が弱いことから下落傾向に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね那須塩原市全域の商業地域。需要者の中心は那須塩原市在住の個人事業者や中小企業等である。JR「西那須野」駅西口の商店街であるが、郊外の幹線道路に出現した路線商業地域へ商圏が移行し、店舗数は減少傾向にあり、出店傾向は低迷している。よって土地の需要は小さい。取引が少ないことから需要の中心はなかなか見出せないが、土地は1000万∼3000万円程度が取引の中心と思われる。
一般的要因人口は微減傾向で取引件数は増加している。建築着工数は堅調であるが、住宅地及び商業地ともに需要はやや減少傾向である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度8854647
北緯 139度9862326

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西那須野駅(地価相場 28,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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