愛媛県東温市牛渕字砂子地１０４７番１外(牛渕団地前駅・牛渕駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
70,500円
2017年01月01日に行った愛媛県東温市牛渕字砂子地１０４７番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛媛県東温市牛渕字砂子地１０４７番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 70,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 牛渕団地前、500m |
| 地積 | 1,458㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 事務所兼倉庫 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所等が見られる路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東25.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
井東孝行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井東孝行 |
|---|---|
| 価格 | 70,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 「個別的要因」に変動はない。 |
| 地域要因 | 特段の変動はなく、新規出店等も見当たらない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東温市及び松山市東部地域の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は愛媛県内外の法人及び個人事業者である。最近は店舗等の新規立地は見当たらないが、標準地の西方、野田地区の国道沿線区域が市街化区域へ編入され、今後の動向が注目される。地域内での需給は弱含みである。需要は業種により規模は様々で、価格は23∼24万円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 幹線街路沿線での新規立地は見当たらないが、野田地区の市街化調整区域が市街化区域に編入されており、今後の動きが注目される。 |
岡田浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田浩 |
|---|---|
| 価格 | 71,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 幹線道路沿いの店舗等の進出も一巡した感があり、最近の土地取引は少ない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東温市∼松山市南東部の路線商業地域一円と認められる。需要者は愛媛県内の法人又は事業者等が中心である。圏内では大型スーパー、物販店等の出店も一巡し、ここ数年間新規出店は見られない。土地取引は少ない状況であるが、需要の中心は規模150∼500坪程度、単価23−24万／坪前後である。 |
| 一般的要因 | 東温市は人口・世帯数とも堅調に推移してきたが、数年前から減少に転じた。郊外型大型店への顧客流出は著しく、既存商業地域は衰退傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度7976972 北緯 132度8484455 |
参考：該当物件周辺マップ
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愛媛県温泉郡重信町大字横河原字機敷２８３番１愛媛県温泉郡重信町大字牛渕字砂子地１０３４番１外愛媛県温泉郡重信町大字牛渕字上樋１９４１番１愛媛県温泉郡重信町大字牛淵字牛頭守６８５番愛媛県東温市牛渕字牛頭守６８５番愛媛県東温市西岡字熊の畑甲５９９番６１愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１愛媛県東温市牛渕字砂子地１０４７番１愛媛県東温市牛渕字牛頭守６８５番
参考：近隣駅の地価相場
牛渕団地前駅(地価相場 68,250円/㎡)牛渕駅(地価相場 66,000円/㎡)梅本駅(地価相場 66,000円/㎡)田窪駅(地価相場 66,000円/㎡)平井駅(地価相場 70,500円/㎡)見奈良駅(地価相場 66,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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