愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１(牛渕団地前駅・牛渕駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


71,400円

2017年01月01日に行った愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,400円/㎡としました。

愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１
住居表示 
価格71,400円/㎡
交通施設、距離牛渕団地前、110m
地積486㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井東孝行氏による調査レポート

不動産鑑定士井東孝行
価格71,400円/㎡
個別的要因「個別的要因」に変動はない。
地域要因駅前に位置するが、国道の開通により立地環境が変動している。新規出店等の動きは見られない。
地域要因の将来予測地域は松山市と東温市の境に位置し、牛渕団地前駅前に開けた近隣商業地域である。銀行等もあるが繁華性は乏しく、基本的には衰退傾向である。今後とも同様の推移で地価は弱含みと推測される。
市場の特性同一需給圏は東温市、松山市東部地区の近隣商業地域である。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を持つ個人事業者等である。周辺幹線街路沿いには大規模店舗、専門店等が立地しており商業環境の変容が顕著である。このため、経営環境も厳しく需給も弱含みである。総額3，000∼4，000万円程度の小規模物件が需要の中心と考えられる。
一般的要因東温市は人口・世帯数とも堅調に推移していたが、数年前から減少に転じた。大規模店舗の立地等経済環境が変容し既存商業地は衰退傾向。

岡田浩氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田浩
価格71,400円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因駅前に位置するが、幹線道路の背後にあたり、新規出店等の動きも見られない。
地域要因の将来予測近隣地域は、駅前の商業地域で店舗等が建ち並ぶ状況であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東温市∼松山市東部の近隣商業地域一円と認められる。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人又は事業者等が中心である。圏内では大型スーパー、物販店等が充実しており、既存商業地の衰退傾向が著しい。土地取引は少ない状況であるが、需要の中心は規模100∼150坪程度、単価23−24万／坪前後である。
一般的要因東温市は人口・世帯数とも堅調に推移してきたが、数年前から減少に転じた。郊外型大型店への顧客流出は著しく、既存商業地域は衰退傾向である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度7974912
北緯 132度8489185

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛渕団地前駅(地価相場 68,250円/㎡)牛渕駅(地価相場 66,000円/㎡)梅本駅(地価相場 66,000円/㎡)田窪駅(地価相場 66,000円/㎡)平井駅(地価相場 70,500円/㎡)見奈良駅(地価相場 66,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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