愛媛県東温市西岡字熊の畑甲５９９番６１(牛渕団地前駅・牛渕駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,000円

2017年01月01日に行った愛媛県東温市西岡字熊の畑甲５９９番６１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,000円/㎡としました。

愛媛県東温市西岡字熊の畑甲５９９番６１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県東温市西岡字熊の畑甲５９９番６１
住居表示 
価格66,000円/㎡
交通施設、距離牛渕団地前、450m
地積234㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南5.8m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡田浩氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田浩
価格66,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因大規模な区画整理事業が進展し、保留地の分譲等による供給の影響で、既存の住宅団地の地価は下落傾向が相対的に強い。
地域要因の将来予測近隣地域は、駅に近い住宅地域で、一般住宅が多い中に共同住宅も建ちつつある状況であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧重信町∼松山市東端部の標準住宅地域一円と認められる。需要者は旧重信町又は松山市に居住する30∼40代の一次所得者層が中心である。駅に近く日常生活の利便性は良好な地域であるが、住宅地域としては熟成しており土地取引は少ない。土地需要の中心は規模70坪程度、単価20−22万／坪前後である。新築の戸建物件は総額2，500万を超えると需要は弱くなる傾向がある。
一般的要因東温市は人口・世帯数とも堅調に推移していたが、数年前から減少に転じた。地方実体経済は好転とまでは至っておらず、住宅地地価は弱含み。

井東孝行氏による調査レポート

不動産鑑定士井東孝行
価格65,800円/㎡
個別的要因「個別的要因」に変動はない。
地域要因大規模な区画整理事業が進展し、保留地の分譲等による供給の影響等で、住宅地の地価は下落傾向の推移である。
地域要因の将来予測当該地域は牛渕団地前駅の北側に開発された播磨台団地である。古くに開かれた団地でありやや画地規模が大きく、低層住宅地域としてほぼ熟成している。今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧重信町の市街化区域内の住宅地域及び松山市東部の住宅地域である。需要者の中心は旧重信町及び松山市に居住する30∼40代の一次取得者層である。周辺地域では、小規模開発が見られる程度であるが戸建分譲等の売れ行きもやや不良で需給は弱含み。土地は230㎡程度で1，500万円前後、新築の戸建物件は2，500万円程度が需要の中心となっている。尚、標準地の北側を東西に重信活断層が走る。
一般的要因東温市は人口・世帯数とも堅調に推移していたが、数年前から減少に転じた。地方経済は足踏みで、住宅地地価は弱含み。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度7992776
北緯 132度8494288

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛媛県温泉郡重信町大字横河原字機敷２８３番１愛媛県温泉郡重信町大字牛渕字砂子地１０３４番１外愛媛県温泉郡重信町大字牛渕字上樋１９４１番１愛媛県温泉郡重信町大字牛淵字牛頭守６８５番愛媛県東温市牛渕字牛頭守６８５番愛媛県東温市牛渕字上樋１９４１番１愛媛県東温市牛渕字砂子地１０４７番１愛媛県東温市牛渕字牛頭守６８５番愛媛県東温市牛渕字砂子地１０４７番１

参考：近隣駅の地価相場

牛渕団地前駅(地価相場 68,250円/㎡)牛渕駅(地価相場 66,000円/㎡)梅本駅(地価相場 66,000円/㎡)田窪駅(地価相場 66,000円/㎡)平井駅(地価相場 70,500円/㎡)見奈良駅(地価相場 66,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード