和歌山県新宮市井の沢６６９６番２３外(新宮駅・鵜殿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
79,000円
2017年01月01日に行った和歌山県新宮市井の沢６６９６番２３外(和歌山県新宮市井の沢３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県新宮市井の沢６６９６番２３外 |
| 住居表示 | 井の沢３−５ |
| 価格 | 79,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新宮、450m |
| 地積 | 353㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1 |
| 利用現況 | 診療所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 事務所、営業所等の多い官公庁に近い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
泉屋勉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 泉屋勉 |
|---|---|
| 価格 | 79,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅に近く市役所を中心とした地域で、潜在需要があり、地価は概ね堅調に推移するものと思料する。 |
| 地域要因の将来予測 | 市役所に近い公共及び商業施設、医院等の多い業務用地地域であり、地域要因に特別の変動要因がないので当分は現状維持と予測する。地価水準はやや弱含みながら堅調に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新宮市の圏域。需要者の中心は新宮市内の中小法人が多いと思われる。新宮市内では中心商業地の一角を占めており、駅に近い利便性があり、また建て替え中の市役所に関連する施設立地の潜在需要が見込めるものと考える。需要の中心となる価格帯については、需給双方の個別性が強いため把握困難である。 |
| 一般的要因 | 県内経済は国体による公共投資の反動及びEU経済の不透明感に加えて円高進行もあり、停滞感が続いている。 |
小川雅之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川雅之 |
|---|---|
| 価格 | 79,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市役所は建替え中であり、また周辺でビジネスホテルの新築もあり、地域の将来的な安定が見込まれ、地価は概ね堅調に推移するものと思料する。 |
| 地域要因の将来予測 | 市役所を中心とする公共及び業務施設、医院等の多い地域であり、今後とも当市の業務商業地域として推移するものと予測する。地価水準はやや弱含みながら堅調に推移するものと考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね新宮市の市街地内の商業地域を中心とした圏域。需要者の中心は、新宮市内の法人、個人事業者が多いものと考えられる。営業所の撤退、郊外型店舗の増加等による影響も受けるが、市役所（現在、現地建替え工事中）を中心とした業務商業地域としての位置づけは変わらず、安定的に推移している。需要の中心となる価格帯については、需給双方の個別性が強いため把握困難である。 |
| 一般的要因 | 景気は改善しつつあるが、地元経済への波及の程度は弱く、大型商業施設等の進出等による個人商業者を取り巻く環境は依然厳しく、需要は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度7233466 北緯 135度9916997 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新宮駅(地価相場 54,750円/㎡)鵜殿駅(地価相場 54,750円/㎡)三輪崎駅(地価相場 32,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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