和歌山県新宮市磐盾１９３４番４(新宮駅・三輪崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,300円

2017年01月01日に行った和歌山県新宮市磐盾１９３４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,300円/㎡としました。

和歌山県新宮市磐盾１９３４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県新宮市磐盾１９３４番４
住居表示 
価格44,300円/㎡
交通施設、距離新宮、1,600m
地積183㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小川雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士小川雅之
価格44,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外における新規分譲地の増加が認められ、市街地内の既成住宅地の価格はやや弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測熟成した中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大きな地域要因の変化は見られず、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準はやや弱含みで推移するものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は新宮市の既成市街地及びその周辺地域の圏域。需要者の中心は、新宮市の居住者が大部分を占めるものと考えられ、同一需給圏外からの転入は少ないものと思われる。既成市街地内の住宅地域であるが、郊外の新興住宅地域の人気上昇により市街地内の需要はやや弱い傾向にある。土地は180㎡程度で800万円程度で、新築戸建物件では2，200万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は改善しつつあるが、地元経済への波及の程度は弱く、全般的に宅地需要は弱い。

泉屋勉氏による調査レポート

不動産鑑定士泉屋勉
価格44,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口減等により、全般的に住宅地需要は減少傾向にある。
地域要因の将来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ小規模開発された熟成した住宅地域であり、地域要因に特別の変動要因がないので当分は現状維持と予測する。地価水準はやや弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は新宮市の圏域。需要者の中心は新宮市内の居住者が大部分を占めるものと考えられ、同一需給圏外からの転入は少ないものと思われる。市内中心部に近く利便性は比較的高いが、人口減少，高齢化により住宅地需要は減少気味である。土地は800万円程度、新築の戸建物件は2，200万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因県内経済は国体による公共投資の反動及びEU経済の不透明感に加えて円高進行もあり、停滞感が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,植林地
災害リスク：水害洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 33度7202081
北緯 135度9823115

参考：該当物件周辺マップ

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三重県南牟婁郡紀宝町成川字谷の川１０８２番１６和歌山県新宮市新宮字丹鶴７６８４番４６和歌山県新宮市新宮字藺沢町６６９６番２３外和歌山県東牟婁郡熊野川町西敷屋字内ノ井９７２番２外和歌山県東牟婁郡熊野川町九重字浦地４４９番和歌山県東牟婁郡熊野川町日足字又ブリ６８５番１０和歌山県東牟婁郡熊野川町能城山本字上ヱ地１２５番１外

参考：近隣駅の地価相場

新宮駅(地価相場 54,750円/㎡)三輪崎駅(地価相場 32,900円/㎡)鵜殿駅(地価相場 54,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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