和歌山県新宮市熊野地２丁目５５７２番１５(新宮駅・鵜殿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
32,900円
2017年01月01日に行った和歌山県新宮市熊野地２丁目５５７２番１５(和歌山県新宮市熊野地２−８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県新宮市熊野地２丁目５５７２番１５ |
| 住居表示 | 熊野地２−８−１０ |
| 価格 | 32,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新宮、950m |
| 地積 | 78㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
泉屋勉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 泉屋勉 |
|---|---|
| 価格 | 32,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くに開発された住宅地域で、街路条件及び環境条件が劣るため需要減が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くにミニ開発された小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特別の変動要因がないので当分は現状維持と予測する。地価水準はやや下落傾向で推移するものと考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新宮市の圏域。需要者の中心は新宮市内の居住者が大部分を占めるものと考えられ、同一需給圏外からの転入は比較的少ないものと思われる。周辺は旧来からの既成住宅地域であり、街路条件・居住環境等から需要は弱含みである。土地は300万円程度、新築の戸建物件は1，600万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内経済は国体による公共投資の反動及びEU経済の不透明感に加えて円高進行もあり、停滞感が続いている。 |
小川雅之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川雅之 |
|---|---|
| 価格 | 33,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの既成住宅地域で、海岸に近く津波への警戒もあり、人気度は低く、街路や環境条件等を反映して下落基調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧市街地内の街路条件のやや劣る既成住宅地域であり、津波災害の危険性もあり、新規の分譲地は見受けられない。今後とも同様の住環境を維持するものと予測され、地価水準は下落傾向で推移するものと考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新宮市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、新宮市の居住者が大部分を占めるものと考えられ、同一需給圏外からの転入は比較的少ないものと思われる。旧来からの既成住宅地域であり、津波災害の危険性、街路条件、居住環境等から人気度は低く、需要は低調で、需給関係は弱含みである。土地は300万円程度、新築戸建物件は1，600万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は改善しつつあるが、地元経済への波及の程度は弱く、全般的に宅地需要は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 内水面 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水面,宅地 |
| 災害リスク：水害 | 洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度7223882 北緯 136度0035015 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新宮駅(地価相場 54,750円/㎡)鵜殿駅(地価相場 54,750円/㎡)三輪崎駅(地価相場 32,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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