長崎県長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


18,400円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,400円/㎡としました。

長崎県長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外
住居表示 
価格18,400円/㎡
交通施設、距離長崎、13,000m
地積98,202㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域
前面道路の状況南西19.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

池田光利氏による調査レポート

不動産鑑定士池田光利
価格18,400円/㎡
個別的要因標準的な画地であるため競争力は標準的。特別な変動等は認められない。
地域要因大手造船の受注船舶量は好調で、景気も回復傾向にあるものの、企業の設備投資意欲の拡大までには至らず、工業地への需要はまだ弱い。
地域要因の将来予測大規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域。企業の投資意欲はまだまだ回復しておらず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長崎県の県南から県央に位置する大規模工場等が立地する工業地域。需要者の中心は自己の事業用を目的とする造船関連等の法人である。大手造船関連は、受注残もあり好調な業績であるが、企業の設備投資意欲は依然乏しく、工業地の需要は弱い。取引される価格帯は、不動産取引が停滞しているため見出せない状況である。
一般的要因景気は回復傾向にあり、不動産市場も緩やかに回復しつつあるが、需要が回復しつつあるところは限られており、2極分化が進んでいる。

渡辺浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺浩一
価格18,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因香焼地区の工場地であり、堅調な大手造船の影響の背景はあるものの、企業の設備投資意欲は乏しく、地価は依然として下落傾向である。
地域要因の将来予測主に大手造船関連の香焼地区の臨海型工場地域。地域に特別な変化は見受けられない。大手造船の業績は堅調であるが、企業の設備投資意欲は乏しく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長崎県内の大規模な工場団地等を中心とした工場地域である。需要者の中心は大手造船関連及び製造業関連の法人等である。大手造船関連は一定の受注残はあるものの、特別損失を計上し組織の改変もあり、企業の設備投資に対する意欲は依然として乏しく、長崎県内の工場地の純粋な立地件数も少ないことから、工場地に対する需要は依然として弱い。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因国内経済は持ち直しの動きが見られるが、工場地の純粋な立地件数も低調で市場参加者の購買意欲が弱く、依然として需要は弱含みである。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度6915869
北緯 129度8146198

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長崎県西彼杵郡香焼町字堀切４１４番１３長崎県西彼杵郡香焼町字円馬１５９３番１長崎県長崎市田中町１１０６番１０長崎県西彼杵郡香焼町字田の浦４９４番１６長崎県長崎市式見町１２０番長崎県長崎市北栄町１４９２番４５長崎県長崎市深堀町１丁目１１番２０長崎県西彼杵郡香焼町字堀切４４４番２７長崎県西彼杵郡香焼町字遠見１８３９番１長崎県長崎市畦別当町３０２番１長崎県西彼杵郡香焼町字堀切４８１番３９長崎県長崎市滑石３丁目４４０番４５長崎県長崎市田上３丁目３９８番２長崎県長崎市香焼町字堀切４４５番１０長崎県長崎市香焼町字丹馬１５９３番１長崎県長崎市香焼町字遠見１８３９番１

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード