東京都中野区上鷺宮３丁目２８９番８(富士見台駅・中村橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


460,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区上鷺宮３丁目２８９番８(東京都中野区上鷺宮３−１６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を460,000円/㎡としました。

東京都中野区上鷺宮３丁目２８９番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区上鷺宮３丁目２８９番８
住居表示上鷺宮３−１６−５
価格460,000円/㎡
交通施設、距離富士見台、350m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3FB1
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南14.5m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

憲一氏による調査レポート

不動産鑑定士憲一
価格461,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因千川通り沿いの商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はないが、景気回復基調が続いていることから、地価も上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測当該地域は千川通り沿いの商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向となっている。
市場の特性同一需給圏は、概ね中野区及び隣接各区内の幹線道路沿いの路線商業地域及び近隣商業地域等である。主たる需要者は区内に店舗、事務所、営業所、賃貸マンション等の用地の購入を希望する法人及び個人である。当該地域は広域的な集客力は劣るものの、景気回復が続いていることから、地価も上昇傾向となっている。商業地は個別性が強く、価格は規模等により様々であるが、概ね5000万円∼1億円程度の土地取引が需要の中心とみられる。
一般的要因緩やかな景気の回復基調が続く中、区内の土地取引件数、建築着工等は増加傾向、中野駅周辺の再開発もあり、不動産価格は上昇が続いている。

上内奈緒子氏による調査レポート

不動産鑑定士上内奈緒子
価格459,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特に見当たらない。
地域要因千川通り沿いの路線商業地だが、中低層の店舗、事業所、店舗兼共同住宅などが混在し、商業色はさほど強くない。
地域要因の将来予測中層の店舗兼共同住宅・マンションと、中低層の店舗事務所ビル等が混在する路線商業地域であり、地域要因に大きな変化はなく今後も現状のまま推移すると予想される。価格水準は若干の上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、中野区及び周辺区内で幹線・準幹線沿いの商住混在の商業地域。需要者の中心は自己使用を目的とする中小事業者や収益用店舗事務所兼共同住宅等の取得を目的とする法人・個人等である。商業繁華性はさほど強くないものの居宅用途需要は安定的で、価格は若干の上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は個別性を反映して幅があるものの、標準的規模の土地で7∼8千万円前後が目安と考えられる。
一般的要因個人消費意欲は横這い圏内だが、全体としては景気は緩やかなペースで回復しており、地価もやや上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7353368
北緯 139度6325677

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

富士見台駅(地価相場 392,000円/㎡)中村橋駅(地価相場 380,000円/㎡)下井草駅(地価相場 412,000円/㎡)鷺ノ宮駅(地価相場 423,000円/㎡)豊島園駅(地価相場 386,500円/㎡)練馬高野台駅(地価相場 355,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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