兵庫県神崎郡福崎町南田原字東田２２０８番３外(福崎駅・溝口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


73,600円

2017年01月01日に行った兵庫県神崎郡福崎町南田原字東田２２０８番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,600円/㎡としました。

兵庫県神崎郡福崎町南田原字東田２２０８番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神崎郡福崎町南田原字東田２２０８番３外
住居表示 
価格73,600円/㎡
交通施設、距離福崎、2,500m
地積950㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所等が多い町道沿いの路線商業地域
前面道路の状況西10.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

眞鍋健二氏による調査レポート

不動産鑑定士眞鍋健二
価格73,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ地域であり、地域要因の変動は特に見られないが、需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測定期借地権の普及に伴い、土地の取得需要は減少傾向であるが、路線商業地域として地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は福崎町及び隣接市町における路線商業地域である。主たる需要者はロードサイド型の店舗経営を展開する事業者等と判断される。ロードサイド型の店舗用地については一定の需要が存するが、その大半が定期借地権を利用することから、土地の取得需要については弱含みである。なお、事業の業種や業態によりその規模等が様々であり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因福崎町は、総人口が微減傾向で高齢化率は上昇傾向にある。土地の取引価格水準は下落傾向が続いている。

依藤栄一氏による調査レポート

不動産鑑定士依藤栄一
価格73,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商圏は存外に大きいが、近隣市町での店舗の新規立地や競合する新規道路の開通により、競争力に陰りがある。地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測競合道路の開通により交通量は減少したが新規出店も見られる。ただし定期借地権の普及に伴い売買ニーズは減少している。路線商業地としての地域要因に格別の変化は見られず、当面、現状を維持すると予測される。
市場の特性同一需給圏は福崎町を中心に隣接市町を含んだ路線商業地の存する圏域。需要者は圏域内に事業拠点等を設けようとする各種事業主等。自動車利用を前提に生活が成り立つ地域で路線店舗用地には相応の需要は認められるが、その大半が定期借地権を利用する。また新規道路の開通により店舗用地の供給が潜在的に増加しており、需要は弱含みである。取引内容が多様で中心価格帯は見出し難い。
一般的要因月例報告では回復基調としているが、企業は慎重姿勢で、中播磨の地価は総じて下落傾向、姫路市中心部で横這いからやや上昇の状態である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9503019
北緯 134度760248

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福崎駅(地価相場 53,600円/㎡)溝口駅(地価相場 53,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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