鹿児島県日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３(伊集院駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
18,200円
2017年01月01日に行った鹿児島県日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 鹿児島県日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 18,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊集院、1,100m |
| 地積 | 438㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岩元透氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩元透 |
|---|---|
| 価格 | 18,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に、特に変動要因は認められない。宅地需要はやや低調である。宅地価格は、やや下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 「伊集院駅」のほぼ南方約1，100m、一般住宅を主体とする古くからの住宅地域である。宅地需要は、区画整理地区、住宅団地との競合からやや低調である。宅地価格は、やや下落傾向で推移していくものと判断する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、日置市伊集院町中心部の古くからの一般住宅、共同住宅を主体とする住宅域地である。需要者は、伊集院町一円の居住者であるが、伊集院町中心部の地縁者、血縁者に限定される傾向が認められる。土地価格は、800万円程度である。当該地域を含む伊集院町中心部古くからの住宅地域の宅地需要は、区画整理地区、住宅団地等との競合から、やや低調である。宅地価格は、近隣地域の不動産市況を反映して、やや下落傾向で推移している。 |
| 一般的要因 | 日置市伊集院町住宅地域の宅地需要は比較的堅調に推移している。宅地価格は、ほぼ安定∼やや下落傾向で推移している。 |
木下登氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木下登 |
|---|---|
| 価格 | 18,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域の要因に大きな変動は見られないが、区画整理地やミニ開発等の住宅地に比べ需要は低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 伊集院町市街地に近い既成住宅地域であり、居住性等に大きな変更は無い。今後も現在の地域の特性を維持していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、日置市伊集院町の中心市街地及びその周辺の住宅地域。需要者は、日置市伊集院町及びその周辺に地縁的選好性を有する給与所得者、個人事業主が中心である。現在は立地、環境に優れる区画整理済や小規模開発による住宅地が需要の中心であり、既存住宅地の需要はやや低調である。市場では更地で500万円から1000万円程度、新築戸建住宅で2000万円台が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 日置市の人口は微減、世帯数は微増傾向。全体的に基幹産業の農業や雇用環境等は厳しいため、徳重土地区画整理地内以外の宅地需要は低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 31度6237039 北緯 130度3964116 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊集院駅(地価相場 48,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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