岡山県総社市刑部字土堂１２４番(東総社駅・服部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,100円

2017年01月01日に行った岡山県総社市刑部字土堂１２４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,100円/㎡としました。

岡山県総社市刑部字土堂１２４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県総社市刑部字土堂１２４番
住居表示 
価格28,100円/㎡
交通施設、距離東総社、1,400m
地積571㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅の混在する住宅地域
前面道路の状況東3.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

田麦律夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田麦律夫
価格28,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内で国道180号バイパスの用地買収が進行中である。近年、市街化区域に近接する調区内で小規模な宅地開発が見られるようになっている。
地域要因の将来予測市中心部への接近性の比較的良好な農家集落地域である。附近で国道バイパスの用地買収等が進行中で、また近年調区内での宅地開発も見られるようになっており、地価は下落幅が縮小傾向にて推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は総社市外縁部に位置する市街化調整区域内の既成住宅地域一円である。集落的性格を有する為、主たる需要者は近隣居住者や当地に何らかの地縁を有する者にほぼ限定されるが、当市は市街化区域が狭いことや中心部に比較的近い為、近接する調区内に小規模開発も見られるようになっている。不動産取引は少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。外縁部では過疎高齢化の進行により、人口の減少が続いており、需要は弱い状況が続いている。
一般的要因市中心部の人口は微増、周辺部は人口減少が続いている。企業城下町である当市にとって、三菱自動車燃費不正問題の今後の動向が注目される。

髙見康弘氏による調査レポート

不動産鑑定士髙見康弘
価格28,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道180号バイパスの事業が進行中であるが、地域要因には特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測市内中心部への接近性が比較的良好な農家住宅地域である。周辺では国道180号バイパスの事業が進行中であるが、現状では大きな変化は見られない。地価は当面やや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、総社市内の住宅地域一円である。集落的色彩が強いため、需要者は刑部地区居住者及び地縁関係者が中心であるが、市街化区域にも比較的近いことから個人開発による一般住宅も散見される。取引件数が少なく、縁故取引が大半であるため、市場での取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因近年従業員を多く抱える大規模な食品工場や物流施設等の進出も相次いでいるが、競争力の劣る調区内住宅地に対する需要は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度684084
北緯 133度7593296

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東総社駅(地価相場 49,900円/㎡)服部駅(地価相場 45,700円/㎡)総社駅(地価相場 46,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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