岡山県岡山市中区藤崎字西七割５１９番５の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,200円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市中区藤崎字西七割５１９番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,200円/㎡としました。

岡山県岡山市中区藤崎字西七割５１９番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市中区藤崎字西七割５１９番５
住居表示 
価格44,200円/㎡
交通施設、距離岡山、9,200m
地積172㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士山下信一郎
価格44,200円/㎡
個別的要因変動はない。
地域要因宅地の供給過剰と住宅地需要の都心回帰傾向の中で、地価は下落し取引は減少していたが、回復傾向が見られ始めている。
地域要因の将来予測郊外の戸建住宅地域として、閑静な住環境を維持するものと予測する。供給過剰の状況が続いていたが、最近になり新たな分譲地開発も見られ始めている。地価水準は緩やかな下落から横ばい傾向に向かうものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山駅4∼9km圏の岡山市南東方面で三蟠地区を中心とする郊外住宅地域である。主な需要者は岡山市内に通勤する30代∼40代の勤労者世帯である。ここ数年間は宅地の供給過剰や住宅地需要の都心回帰傾向により、地価は下落傾向を続け、分譲地開発は低調であったが、近時は新たな開発が見られ始めている。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は600∼1000万円程度、新築戸建住宅は2300万円前後の取引が多い。
一般的要因低金利下で持ち家が堅調なほか、相続税対策、投資先としての需要の貸家が好調である。需要の強さには、立地条件等による選別化傾向が見られる。

林祐介氏による調査レポート

不動産鑑定士林祐介
価格44,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旭川以西や国道2号以北でも宅地分譲が盛んで、やや供給過剰気味である。災害やハザードマップの普及で干拓地の需要はやや減少気味となっている。
地域要因の将来予測干拓地に広がる県道背後の住宅団地である。同県道背後はやや未成熟で宅地開発も散見され、新規分譲の影響で周辺人口も増加傾向にある。ただし、やや過剰供給気味であり、価格の下方圧力となっている。
市場の特性同一需給圏の範囲は岡山市中心部から車で5∼10キロ程度の、岡山市南東部に位置する郊外型の住宅地域である。賃貸からの住み替えなどを購入動機とするものであり、主な購入層は岡山市在住の30代以降の一次取得者となっている。岡山市中心部からやや離れており、国道2号線以北の地域と比べると、取引は少なく、価格も弱含んでいる。取引の中心となる価格帯は、土地は1，000万円程度、新築戸建住宅は3，000万円程度が需要の限界となっている。
一般的要因操明小学校区の人口は平成28年11月末時点で、過去5年間に約3．7％増加し、高齢化率は19．2％と非常に低い水準にとどまっている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6154547
北緯 133度9740257

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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