岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,300円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,300円/㎡としました。

岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番
住居表示 
価格23,300円/㎡
交通施設、距離岡山、8,600m
地積416㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況北東3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士山下信一郎
価格23,300円/㎡
個別的要因変動はない。
地域要因地域状況に特に変化は無い。周辺には自己住宅開発申請による宅地取引が散見されるが、件数は大きく減少している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家集落地域であるが、周辺には自己住宅開発申請による一般住宅も見られる。今後も現状程度で推移すると予測する。地価水準は下落傾向を続けると予測する。
市場の特性同一需給圏は三蟠地区を中心に、岡山市南東方面の市街化調整区域に存する農家集落地域一円である。主な需要者は地縁的関係を有する個人であるが、所謂50戸連たんの要件を満たす地域では、個人開発による一般住宅も散見される。土地需要は弱く、取引件数も少ない。取引は事情があるものが多く、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因低金利下で持ち家が堅調なほか、相続税対策、投資先としての需要の貸家が好調である。需要の強さには、立地条件等による選別化傾向が見られる。

林祐介氏による調査レポート

不動産鑑定士林祐介
価格23,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口が増加している操南小学校区にあって、近隣周辺は調整区域内の農家集落であり、自己申請の開発が見られる程度で、取引は少ない傾向にある。
地域要因の将来予測干拓地に広がる調整区域内の農家集落である。県道岡山玉野線背後では北区中心部に近い利便性を背景に宅地分譲が盛んであるが、近隣地域周辺は行政的制限から地域変化に乏しく、現状維持で推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲は岡山市南東部の幹線背後に広がる、調整区域内に位置する住宅地域である。購入動機は世帯分離や隣地の買い増しなどを中心とし、外部からの転入等は少ない。やや広域的には宅地開発による新規分譲も見受けられるが、農家住宅とは市場が異なるため、価格そのものへの影響は少ない。血縁や地縁を契機とするため、取引の絶対数が限られ、また、取引される規模にもかなりの幅があるため、市場の総額ベースでの中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因操南小学校区の人口は平成28年11月末時点で、過去5年間に約1．9％増加し、高齢化率は24．5％と比較的低い水準にとどまっている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6193684
北緯 133度9821082

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県岡山市中区藤崎字東四割３１７番２７岡山県岡山市中区藤崎字西九割５６３番７外岡山県岡山市中区藤崎字西七割５１９番５岡山県岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番岡山県岡山市中区東山３丁目３０１番１岡山県岡山市中区藤崎字西九割５６３番７外

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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