滋賀県東近江市北清水町字上小路２８８番(五箇荘駅・河辺の森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,700円

2017年01月01日に行った滋賀県東近江市北清水町字上小路２８８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,700円/㎡としました。

滋賀県東近江市北清水町字上小路２８８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県東近江市北清水町字上小路２８８番
住居表示 
価格14,700円/㎡
交通施設、距離八日市、4,500m
地積290㎡
形状台形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西3.3m市道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

玉瀧光氏による調査レポート

不動産鑑定士玉瀧光
価格14,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南西向きの台形の角地であり、日照等の居住の快適性に優れ、競争力は優る。角地、台形による増減価はない。
地域要因旧湖東町の古くからの既成住宅地域で需要は限定的であり、地価は弱含みである。地域要因に変動はない。
市場の特性同一需給圏は、旧湖東町を中心とする東近江市及び周辺市町の地域特性が類似する既成住宅地域と判断した。需要者の中心は当該地域の居住者及び地縁者であり、地域内における世帯分離等が殆どで、外部からの流入は極めて少ない閉鎖的な市場構造であるため需要は弱い。取引件数が少なく、また個別的な事情が強いため市場で中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、300㎡程度の土地で総額350万円から500万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。東近江市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行している。

田中勝氏による調査レポート

不動産鑑定士田中勝
価格14,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、南西向き台形画地で、方位による居住性はやや優るが、角地による増価はなく、競争力の程度はやや優る。
地域要因地縁性のある既成住宅地域で、市場参加者が限定的であること等、取引は低調で特段の変動要因はない。
市場の特性同一需給圏は、東近江市及び周辺市町における既成住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁を有する居住者が中心で取引は低調である。既成住宅地については、当事者の個別的な事情等が反映されるため取引の中心価格帯の把握は困難であるが、10，000円／㎡から20，000円／㎡程度と判断する。
一般的要因景気は弱さも見られるが、緩やかな回復基調と見られる。個人消費は底堅い動きとなっている。東近江市の人口は微減傾向である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1448976
北緯 136度2174998

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県愛知郡湖東町大字北清水字上小路２８８番滋賀県愛知郡湖東町大字勝堂字里西１０６５番１滋賀県愛知郡湖東町大字小田苅字門田３６４番３外滋賀県愛知郡湖東町大字横溝字丸沢９３３番１滋賀県愛知郡湖東町大字小田苅字溝内１９４４番１０滋賀県東近江市小田苅町字門田３６４番３外滋賀県東近江市南菩提寺町字里中７１９番滋賀県東近江市五個荘奥町字里ノ前６５２番滋賀県東近江市勝堂町字里西１０６５番１滋賀県東近江市五個荘奥町字里ノ前６５２番

参考：近隣駅の地価相場

五箇荘駅(地価相場 37,800円/㎡)河辺の森駅(地価相場 48,400円/㎡)愛知川駅(地価相場 37,450円/㎡)八日市駅(地価相場 50,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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