滋賀県東近江市躰光寺町字位徳７７１番(能登川駅・稲枝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
25,400円
2017年01月01日に行った滋賀県東近江市躰光寺町字位徳７７１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県東近江市躰光寺町字位徳７７１番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 25,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 能登川、1,700m |
| 地積 | 307㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小西靖則氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小西靖則 |
|---|---|
| 価格 | 25,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。南向であることから日照等の面で優れ、個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に強い。 |
| 地域要因 | 古くからの既成住宅地域であり、土地利用は安定しており、特段の変動は無い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東近江市のうち旧能登川町を中心とした範囲の農家集落地域である。古くからの集落地域であるため需要者は地縁をもつ者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。人口の減少に伴い慢性的に供給の増加と需要の減少が進むものと予測される。取引事例は少なく、また、個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが、25，000円／㎡∼30，000円／㎡程度が標準と判断される。 |
| 一般的要因 | 東近江市の人口は減少傾向にあるが、旧能登川町では微増傾向にある。特にJR能登川駅西口周辺では住宅地開発等が進み、人口も増加傾向にある。 |
田中勝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中勝 |
|---|---|
| 価格 | 25,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 南向きの中間画地であり、日照・通風等の居住の快適性に優れ、競争力も優れる。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 土地利用の変化はなく、安定的に推移している。既成住宅地域であることから、地価は下落傾向である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東近江市内の既成住宅地域を主とするものである。需要者の中心は、地縁的選好性があるものと見られ、人口減少等に伴い、地価は下落基調で推移するものと思料される。取引が少ない傾向から、中心価格帯の把握は困難であるが、25，000円／㎡前後と思料される。 |
| 一般的要因 | 景気は弱さも見られるが、緩やかな回復基調と見られる。個人消費は底堅い動きとなっている。東近江市の人口は微減傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1864518 北緯 136度1595902 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
能登川駅(地価相場 41,900円/㎡)稲枝駅(地価相場 33,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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