兵庫県神戸市西区美穂が丘２丁目３番１３(押部谷駅・栄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,200円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区美穂が丘２丁目３番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,200円/㎡としました。

兵庫県神戸市西区美穂が丘２丁目３番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市西区美穂が丘２丁目３番１３
住居表示 
価格44,200円/㎡
交通施設、距離押部谷、700m
地積283㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

津村増男氏による調査レポート

不動産鑑定士津村増男
価格44,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はなく、交通利便性が劣る住宅地域であり、当該地域の宅地に対する需要は弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測される。地価は需給関係より、下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄粟生線及び市営地下鉄西神山手線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は、神戸市の居住者が多くを占める。区画が整然とした閑静な住宅地域ではあるが、都心から離れ利便性が劣るため、土地に対する需要は弱い。土地は画地規模にもよるが1，000∼1，300万円程度、新築戸建物件は2，800∼3，000万円程度が需要の中心価格帯となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、個人消費は持ち直しの動きが見られる。立地条件の劣る住宅地域では不動産市況は軟調に推移している。

明井英雄氏による調査レポート

不動産鑑定士明井英雄
価格44,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部へのアクセスが劣る神戸電鉄粟生線沿線の住宅団地であり、需要に比して供給圧力は強い。
地域要因の将来予測当該地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。市中心部へのアクセスが劣る神戸電鉄粟生線沿線の住宅地域であり、地価は依然として下落傾向が継続している。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄粟生線及び市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市西部の住宅地域を包含する圏域。需要者は神戸市内の居住者が多くを占めている。市中心部へのアクセスが劣る神戸電鉄粟生線沿線であることに加え開発後相当年数を経た大規模住宅団地であり、需要に比して供給圧力が強く地価は下落傾向が継続している。市場の中心となる価格帯は標準的な規模の土地で1，000万円∼1，200万円程度、新築の戸建住宅は3，000万円程度である。
一般的要因西区の人口は概ね横ばい乃至やや減少傾向で推移している。地下鉄沿線の一部住宅地域を除いて、全体的に地価は横ばい乃至下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7579232
北緯 135度0444921

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字一の谷３０２番３兵庫県神戸市西区押部谷町栄字北垣内５６番兵庫県神戸市西区北山台３丁目５６６番１５２７兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字屋敷ノ前１４４２番１０

参考：近隣駅の地価相場

押部谷駅(地価相場 42,950円/㎡)栄駅(地価相場 44,200円/㎡)緑が丘駅(地価相場 41,500円/㎡)広野ゴルフ場前駅(地価相場 41,500円/㎡)木幡駅(地価相場 42,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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