兵庫県神戸市西区押部谷町栄字北垣内５６番(栄駅・木幡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,500円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区押部谷町栄字北垣内５６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,500円/㎡としました。

兵庫県神戸市西区押部谷町栄字北垣内５６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市西区押部谷町栄字北垣内５６番
住居表示 
価格23,500円/㎡
交通施設、距離栄、500m
地積274㎡
形状(2.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南3.8m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

加瀬澤史人氏による調査レポート

不動産鑑定士加瀬澤史人
価格23,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の住宅地域である。狭隘な道路が多く、生活上の利便性が劣る事等もあって、土地需要は限定的で、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、需給関係から地価水準は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、神戸市西区内における市街化調整区域に所在する住宅地域である。需要者は地縁を有する個人等にほぼ限られるものと思料される。標準地は最寄駅徒歩圏に存するが、周辺には農家住宅や農地も多い地域で、狭隘かつ、屈曲した道路も多く、生活上の利便性が劣る上、昨今の都心回帰化傾向も相俟って、需給関係は弱含みである。土地取引については、土地建物一体としての取引が散発的にみられる程度で、土地の中心的価格帯は特には見い出せない。
一般的要因西区内住宅地の地価は、利便性・住環境に優れた鉄道沿線等を中心に回復しているが、反面、調整区域や利便性の劣る地域は未だ回復していない。

大家通孝氏による調査レポート

不動産鑑定士大家通孝
価格23,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域である。地域要因に変動はなく、当分は現状を維持するものと思われる。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、神戸電鉄粟生線、市営地下鉄西神山手線及びJR山陽本線沿線で、神戸市及び周辺の市街化調整区域である。需要者は地縁性を有する個人等に限定される傾向にある。生活利便性に劣ることから需要は弱含みである。農家住宅という性格から供給量は少なく、また、公法上の規制等から需要も少ないことから、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況にある。
一般的要因西区の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな回復傾向にあるが、地価は上昇地域と下落地域に二極化されている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7554348
北緯 135度0582078

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市西区押部谷町木幡字堂ノ西３３９番兵庫県神戸市西区押部谷町栄字北垣内５６番兵庫県神戸市西区桜が丘中町２丁目２番１４兵庫県神戸市西区美穂ヶ丘２丁目３番１３兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字屋敷ノ前１４４２番１０

参考：近隣駅の地価相場

栄駅(地価相場 44,200円/㎡)木幡駅(地価相場 42,950円/㎡)押部谷駅(地価相場 42,950円/㎡)木津駅(地価相場 36,650円/㎡)緑が丘駅(地価相場 41,500円/㎡)広野ゴルフ場前駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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