兵庫県神戸市西区桜が丘東町４丁目２０番４(木幡駅・栄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,800円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区桜が丘東町４丁目２０番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,800円/㎡としました。

兵庫県神戸市西区桜が丘東町４丁目２０番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市西区桜が丘東町４丁目２０番４
住居表示 
価格49,800円/㎡
交通施設、距離栄、1,600m
地積220㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い整然とした分譲住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

池田富美夫氏による調査レポート

不動産鑑定士池田富美夫
価格49,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の地域要因の変動はないが、区画整然とした住宅地域であるものの、利便性が劣ること等から、需要は弱く、地価はやや下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており今後も現状で推移するものと思われる。生活利便性が劣ること等により、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄粟生線沿線及び市営地下鉄西神山手線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市の居住者が多い。競合する住宅団地の供給は比較的多いこともあり、最寄駅徒歩圏外で生活利便性の劣る住宅地域の需要は弱含みである。市場での需要の中心となる価格帯は土地は1100万円程度、新築の戸建物件は2500∼3000万円程度である。
一般的要因西区の人口は微減傾向。景気は緩やかな回復基調にあるが、地価は概ね一部地域はやや上昇傾向にあるが、他の地域は横這い乃至下落傾向にある。

大家通孝氏による調査レポート

不動産鑑定士大家通孝
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性がやや劣る地域であり、地価は依然弱含み。なお、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと思われる。利便性に劣る住宅地域であり、地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市営地下鉄西神山手線、神戸電鉄粟生線沿線で、神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は、神戸市内の居住者が大半を占める。周辺の住宅団地及び同一団地内の供給圧力も強く、需要は弱含みである。土地は1100万円程度、新築戸建住宅で2500万円∼3000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因西区の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな回復傾向にあるが、地価は上昇地域と下落地域に二極化されている。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7449692
北緯 135度0635271

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市西区伊川谷町前開字大口谷１３８８番４兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字一の谷３０２番３兵庫県神戸市西区押部谷町木幡字堂ノ西３３９番兵庫県神戸市西区押部谷町栄字北垣内５６番兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字屋敷ノ前１４４２番１０

参考：近隣駅の地価相場

木幡駅(地価相場 42,950円/㎡)栄駅(地価相場 44,200円/㎡)木津駅(地価相場 36,650円/㎡)押部谷駅(地価相場 42,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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