青森県八戸市大字根城字馬場頭２３番９(長苗代駅・八戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
34,600円
2017年01月01日に行った青森県八戸市大字根城字馬場頭２３番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 青森県八戸市大字根城字馬場頭２３番９ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 34,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 八戸、3,000m |
| 地積 | 222㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
島根幹夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 島根幹夫 |
|---|---|
| 価格 | 34,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 土地の利用状況に変化はないが、当地域に対する有効需要は若干回復感が認められ、地価の下落傾向は縮小している。 |
| 地域要因の将来予測 | 丘陵地に位置し、眺望がひらけた住宅地域であり、明るい兆しが散見されつつある景気動向等から、地価の下落率は縮小していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は八戸市街地内の住宅地域。需要者は八戸市内に居住する30∼40歳代の給与所得者が中心であるが、同一需給圏外からの転入も若干見られる。住宅投資に持ち直し感が認められ、さらに個人消費も底堅い動きを示している等、明るさが見られる地元経済の現状から不動産に対する購買意欲の回復が若干認められる。土地は200㎡程度で700万円程度、新築の戸建物件は2，000万円程度が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人口は微減しているものの、景気は緩やかに持ち直しており、さらに個人消費も底堅く推移している等、全体的に明るい兆しが見られる。 |
久保田聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 久保田聡 |
|---|---|
| 価格 | 34,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域周辺では大きな土地利用の変化はなく、需給動向に大きな変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路条件が劣る住宅地域で、特段の変動要因はなく、区画整理済地域の住宅地需要が強く、既成住宅地域の需要は減退している。地価動向は下落幅を縮小しつつも、当分の間弱含みで推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、八戸市市街地中央部及び南西部の住宅地域。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等の一次取得者層が中心である。景気回復の兆しは見られるものの、高齢化により空家が増え、また郊外の土地区画整理事業に伴う宅地分譲等の供給圧力等によって地価は下落傾向にある。土地は40坪∼100坪程度で総額400万円∼＊＊1，200万円が需要の中心、新築の戸建物件は、2，300万円程度が平均的相場である。 |
| 一般的要因 | 人口は減少しているものの、土地取引は下げ止まり傾向にあり、景気の底入れ感から住宅地需要に回復の兆しが見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 40度5022623 北緯 141度4586747 |
参考：該当物件周辺マップ
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青森県八戸市大字根城字下番屋平４番３青森県八戸市大字尻内町字表河原２９番７青森県八戸市大字類家字後田３１番２青森県八戸市江陽４丁目７番１４青森県八戸市根城５丁目１２番２５青森県八戸市大字沢里字湯浅屋新田４番２青森県八戸市大字売市字狐窪３０番１青森県八戸市大字尻内町字家口田２番２１青森県八戸市大字田面木字上野道下２５番７青森県八戸市大字長苗代字前田３４番１
参考：近隣駅の地価相場
長苗代駅(地価相場 45,000円/㎡)八戸駅(地価相場 36,950円/㎡)本八戸駅(地価相場 47,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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