青森県八戸市高州２丁目５３番５外(長苗代駅・本八戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,400円

2017年01月01日に行った青森県八戸市高州２丁目５３番５外(青森県八戸市高州２−５−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,400円/㎡としました。

青森県八戸市高州２丁目５３番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県八戸市高州２丁目５３番５外
住居表示高州２−５−６
価格41,400円/㎡
交通施設、距離長苗代、2,600m
地積294㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森政浩氏による調査レポート

不動産鑑定士森政浩
価格41,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因八戸市北西部の区画整然とした住宅地域。大型SCへの接近性に優れた生活利便性良好な住宅地域で、需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測区画整理済の住宅地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。当市では市街地を中心として地価に下げ止まりの動きが見られ、近隣地域においても需給バランスの改善に伴い地価はほぼ横這いで推移している。
市場の特性同一需給圏は八戸市中心部周辺の住宅地域で、需要者は八戸市内に居住する給与所得者等の一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者も見られる。土地区画整理事業等で供給された住宅地との競合により地価の下落が続いてきたが、最近では需給バランスの改善に伴い地価は下げ止まりほぼ横這いで推移している。中心価格帯は土地は150㎡∼300㎡程度で800万∼1，300万円程度、新築戸建物件は2，300万円程度までが需要の中心である。
一般的要因八戸市の人口は微減、世帯数は微増。地域経済持ち直しの動きに伴い住宅着工戸数も堅調で、市街地を中心に下げ止まりの動きが広がっている。

成田哲夫氏による調査レポート

不動産鑑定士成田哲夫
価格41,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沼館地区の商業施設に近く、利便性が比較的良好な住宅地域であり、これまでの地価下落による値頃感もあり、需要は好調。地価は横這い傾向で推移。
地域要因の将来予測八戸市北西部の区画整理済の一般住宅地域で、格別の変動要因は認められず、当面現在の閑静な住環境は維持するとみられる。需要は好調であり、地価に下止りの動きがみられ、横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は八戸市内の中心市街地周辺の住宅地域。需要者の中心は八戸市内に居住する40歳代前後の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者も認められる。区画整理等により供給された住宅地の売買が依然として好調であり、地価は下止りから横這い傾向で推移している。土地は150㎡から300㎡程度で800万円から1，300万円前後、新築の戸建物件は2，300万円程度までが需要の中心。
一般的要因若年層を中心に郊外の区画整理済の住宅地需要は依然として好調。中心部周辺の住宅地は地価下落による値頃感。住宅地の下落幅は全体的に縮小傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度53898
北緯 141度4820514

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長苗代駅(地価相場 45,000円/㎡)本八戸駅(地価相場 47,850円/㎡)小中野駅(地価相場 45,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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