青森県八戸市日計２丁目７８番２５(長苗代駅・本八戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,700円
2017年01月01日に行った青森県八戸市日計２丁目７８番２５(青森県八戸市日計２−５−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 青森県八戸市日計２丁目７８番２５ |
| 住居表示 | 日計２−５−２８ |
| 価格 | 36,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長苗代、2,900m |
| 地積 | 175㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
成田哲夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 成田哲夫 |
|---|---|
| 価格 | 36,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整理された地域に近接する生活利便性の比較的良好な新興住宅地域であり、若年層を中心に依然として需要が好調。地価は下落率を更に縮小。 |
| 地域要因の将来予測 | 近接する区画整理された住宅地域の熟成に伴い、近隣地域も戸建住宅地域として熟成しつつある。若年層を中心に居住環境良好な新興住宅地に対する需要が好調であり、地価は更に下落率を縮小していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は八戸市中心部外縁の住宅地域。需要者の中心は八戸市に居住する30歳代から40歳代の一次取得者層で、同一需給圏外からの転入もみられる。若年層を中心に居住環境良好な新興住宅地に対する需要が依然として好調であること、地価水準が底値に近づきつつあること等から、地価の下落率は縮小傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地が165∼200㎡程度で600∼800万円程度、新築戸建物件は1，700∼2，100万円程度である。 |
| 一般的要因 | 若年層を中心に郊外の区画整理済の住宅地需要は依然として好調。中心部周辺の住宅地は地価下落による値頃感。住宅地の下落幅は全体的に縮小傾向。 |
駒木功氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 駒木功 |
|---|---|
| 価格 | 36,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域周辺では大きな土地利用の変化はないが、住宅地は地価下落による値頃感から、下落幅は縮小している |
| 地域要因の将来予測 | 近接する区画整理済みの環境良好な住宅地に対する人気が強く、中心部から離れた街路の配置がやや劣る近隣住宅地域の需要は減退したままである。地価は下落幅を縮小しつつも、当分の間弱含みで推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、八戸市北西部の住宅地域。需要者は当該圏域に地縁性を有する給与所得者等の一次取得者層が中心である。郊外の土地区画整理事業に伴う宅地分譲等の供給圧力等によって、街路配置の劣る住宅地の地価は下落傾向にあるが、底値に近いことから下落率は縮小してきている。土地は165∼200㎡程度で総額600万円∼800万円が需要の中心、新築の戸建物件は、2，000万円程度が平均的相場である。 |
| 一般的要因 | 県全体、八戸市とも人口は減少傾向。景気が回復基調にある中で、当市では土地取引は下げ止まり傾向にあり住宅地需要に回復の兆しも見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 40度5416102 北緯 141度473819 |
参考：該当物件周辺マップ
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青森県八戸市城下１丁目２５番６青森県八戸市大字沢里字藤子４５番３９青森県八戸市大字河原木字下谷地３２番１ほか１筆青森県八戸市大字河原木字蓮沼１番５外青森県八戸市石堂２丁目２１番２青森県八戸市大字河原木字北沼１８番８青森県八戸市大字河原木字中崎１７番１１青森県八戸市大字根城字ヌタゴ１４９番５外青森県八戸市大字河原木字八太郎９８番９青森県八戸市高州２丁目５３番５外
参考：近隣駅の地価相場
長苗代駅(地価相場 45,000円/㎡)本八戸駅(地価相場 47,850円/㎡)陸奥市川駅(地価相場 19,700円/㎡)小中野駅(地価相場 45,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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