岡山県新見市西方字郷原１１３５番８(新見駅・布原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
27,800円
2017年01月01日に行った岡山県新見市西方字郷原１１３５番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県新見市西方字郷原１１３５番８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 27,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新見、1,900m |
| 地積 | 234㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤俊輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤俊輔 |
|---|---|
| 価格 | 27,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 |
| 地域要因 | 小学校、大学に近く、アパートも散見されるが、開発速度は緩やかであり、需要は弱含みな状況が続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新見中心部北西方、西方・上市地区を中心とした平坦地及びやや高台に存する住宅地域であるが、広義には市街地内及びその南部等周辺の住宅地域も含まれる。主たる需要者は新見市内中山間部も含めた市内居住者が中心であり、外部からの流入はほとんどない。総じて人口減少、高齢化が進んでおり、一部に開発等も見られるが速度は緩やかである。中心価格帯は200㎡程度の更地で500万円∼700万円内外である。 |
| 一般的要因 | 景気は回復基調にあるが人口減少、高齢化を背景に新見市平野部の市街地に近い住宅地の需要は昨年と同様やや弱いが、一部に改善も認められる。 |
野納芳昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野納芳昭 |
|---|---|
| 価格 | 27,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域内に特段の変化はない。住宅需要は新規分譲地に向いており、古くからの既存住宅地域である当地の地価は下押しされている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新見の中心市街近郊を中心とした住宅地域一円。需要者は30代∼40代の市内在住者が中心であるが、人口減と高齢化が進行する市勢を映し、全般的に取引は低調である。小学校に比較的近い位置にあるが、全般的に旧態依然とした環境にあり、当地への需要は低迷している。住宅需要は、新見IC周辺や正田地区の新規分譲地に流出する傾向にある。取引の中心価格帯は、概ね土地で500万円∼900万円程度、新築戸建2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 新見市の人口は5年間で3千人余減少。減少率9．5％は県内市町村で最大級。高齢率も県内15市のうち2番目と高く、住宅需要も縮小傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9875121 北緯 133度4585707 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新見駅(地価相場 36,950円/㎡)布原駅(地価相場 40,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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