神奈川県川崎市高津区久末字表耕地２１００番３(武蔵中原駅・武蔵新城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


211,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市高津区久末字表耕地２１００番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を211,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市高津区久末字表耕地２１００番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市高津区久末字表耕地２１００番３
住居表示 
価格211,000円/㎡
交通施設、距離武蔵新城、2,600m
地積77㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井一嘉
価格212,000円/㎡
個別的要因バス便であるが、標準的な道路付けであり、規模も小さい。総じて市場競争力は普通と判断した。個別的要因に変動はない。
地域要因JR南武線沿線のバス便で、平坦な既成住宅地域である。1次取得者を中心に需要は安定しており、総額の手頃感から、地価は上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測小規模一般住宅を中心とするバス便の熟成した住宅地域で、今後も現環境を維持していくものと予測する。バス便地域であるが、規模も手頃で総額が抑えられるため、手頃感から地価はやや上昇傾向で推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は高津区、中原区、宮前区のバス便の住宅地域である。需要者の中心は主に同一需給圏内の居住者が多く、外部地域からの需要者は少ない。都心・横浜方面への通勤者で1次取得層が多い。自用目的が中心であり、土地のみの供給は少なく、小規模な建売住宅による供給が大部分で、中古戸建も見られる。中心となる価格帯は土地で1500∼2000万円程度、土地建物の総額で3000∼3500万円程度である。バス便地域であるが、需要は根強い。
一般的要因当区は都心のべッドタウンであり、人口は増加傾向で推移。比較的生産年齢人口比率が高い。低金利政策下、景気は回復基調にある。

酒部英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士酒部英樹
価格209,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からバス圏の住宅地域で、住宅地として成熟しており、地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測武蔵新城駅から離れたバス圏の住宅地域で、小規模の一般住宅や共同住宅が多い地域である。特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、高津区及び隣接区を含む鉄道駅からバス圏の住宅地域である。主な需要者は、区内外に居住するファミリー層が中心である。市場の需給関係は、熟成した住宅地であり、概ね安定している。一時取得者及び買換え層が主体で、中心となる価格帯は、土地1千5百万円∼3千万円、新築戸建住宅3千万円∼3千5百万円程度である。
一般的要因景気は緩やかに回復している。一次取得者層の購買力は上がっていないが、低金利を背景に住宅需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5691668
北緯 139度6246125

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武蔵中原駅(地価相場 341,500円/㎡)武蔵新城駅(地価相場 331,000円/㎡)高田駅(地価相場 268,000円/㎡)日吉本町駅(地価相場 277,500円/㎡)東山田駅(地価相場 265,000円/㎡)日吉駅(地価相場 296,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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