千葉県四街道市四街道１丁目８番４(四街道駅・都賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


104,000円

2017年01月01日に行った千葉県四街道市四街道１丁目８番４(千葉県四街道市四街道１−８−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を104,000円/㎡としました。

千葉県四街道市四街道１丁目８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県四街道市四街道１丁目８番４
住居表示四街道１−８−１７
価格104,000円/㎡
交通施設、距離四街道、230m
地積90㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な店舗等が見られる駅に近い商業地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米元豊氏による調査レポート

不動産鑑定士米元豊
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前商業地域背後の商業地域で、地域要因に変動は見られない。地価は希少性もあり、横ばい傾向である。
地域要因の将来予測熟成した駅前背後の商業地域で地域要因の変化は認められず、当面は現状の土地利用状況のまま推移するものと予測する。周辺商業地域の商圏は狭いが、供給が少ないため希少性も認められ、地価は横ばい傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は四街道市及び隣接する各市の商業地域である。需要者は地縁性を有する地元資本を始めとして、飲食業、小売店舗及びサービス業を営む法人や個人事業者等である。駅前商業地域の背後のため繁華性に乏しく、また、大型商業施設に押されて商圏も狭いため需要は限定的である。近隣地域における不動産取引が非常に少ないので、中心価格帯を把握することは困難であるが、価格水準は概ね1㎡当たり10万円∼15万円程度と推定される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、企業収益や個人消費も底堅い動きとなっている。こうした経済状況を反映して商業地の地価は安定的である。

鈴木邦幸氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木邦幸
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因駅前背後の商業地域で地域要因に変動は見られない。繁華性は劣るものの希少性から地価は横這い傾向に推移するものと予測する。
地域要因の将来予測既成の駅前背後の商業地域で、地域要因に格別の変動要因はないことから、現状のまま推移するものと予測する。商業地の事例が少なく、その希少性から地価は当面、横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR総武本線及び隣接市の私鉄各駅を駅勢圏とする商業地域等一帯である。需要者は同一需給圏内に地縁的関係を持つ個人事業者・コンビニ・教育産業・薬局等であるが、郊外の大型店舗に客足が流れ駅前の商業地としての需要は少ない。新規出店は難しく、出店しても店じまいする店舗もみられるのが実情である。取引が少なく画地規模も多様で中心となる価格帯を把握することは困難であるが価格水準は概ね10万／㎡∼13万／㎡と推定される。
一般的要因市内の住宅地と同様に商業地も需要の高いバイパス沿いと需要が低迷している旧来からの商業地域との二極化傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6642836
北緯 140度1638922

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

四街道駅(地価相場 69,400円/㎡)都賀駅(地価相場 97,000円/㎡)桜木駅(地価相場 85,600円/㎡)みつわ台駅(地価相場 102,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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