新潟県阿賀野市中央町２丁目３６５９番１(水原駅・神山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,200円

2017年01月01日に行った新潟県阿賀野市中央町２丁目３６５９番１(新潟県阿賀野市中央町２−９−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,200円/㎡としました。

新潟県阿賀野市中央町２丁目３６５９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県阿賀野市中央町２丁目３６５９番１
住居表示中央町２−９−４０
価格31,200円/㎡
交通施設、距離水原、1,000m
地積198㎡
形状(1.0:7.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況南15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格31,200円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産との比較において、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因既成商業地域の需要は弱まっている。
地域要因の将来予測旧来からの商業地域であるが、郊外型商業施設への顧客流出や地域経済低迷の影響等により、繁華性は低下傾向にある。地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は阿賀野市に所在する既成商業地域又は商住混在地域である。商業施設は郊外の国道沿いに移行しており、商業繁華性は衰退傾向にある。需要者は、地元不動産業者、地縁者等が中心であり限定的である。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少なく見い出せない。
一般的要因地域経済の回復は弱く、先行きの明るさも乏しい。土地取引も不活発な状況にある。

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格31,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の大型商業施設への顧客流出等、商業地としての相対的地位の低下により、需要は弱含みで推移しており、地価は下落を示す。
地域要因の将来予測商業施設の郊外化等、商業地としての地位低下に加えて、先行き不透明な地域経済の影響により、地価は依然弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は阿賀野市水原地区及びその周辺地域における既成の商業地域。店舗、事務所、小売店が多く、需要者はこれらを経営する個人及び法人等が中心である。近年続いた地価下落による値頃感はあるものの、収益重視による立地条件の選別化に加えて、厳しい雇用情勢など地域経済を取り巻く情勢は先行き不透明であり、需要は弱含みで推移している。取引が少ない上に規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因阿賀野市の世帯数は微増となっているが、人口は減少傾向が続いている。背後地の人口減少もあり商業地の需要は弱い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8396419
北緯 139度2268883

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

水原駅(地価相場 27,750円/㎡)神山駅(地価相場 27,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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